Građevinski lobi pojeo Master plan

Ključni dokument razvoja crnogorskog turizma - Master plan razvoja turizma Crne Gore do 2020, po svemu sudeći je mrtvo slovo na papiru, a umjesto vodeće regionale hotelske destinacija, Crna Gora je smjernice koje su još prije više od decenije zacrtali vodeći njemački stručnjaci preinačila u izgradnju stanova za tržište.

Nažalost, osnovni ciljevi, prije svega izgradnja hotelskih kapaciteta, promet, broj noćenja… i dalje su samo lijepi snovi, koje je u naredne četiri i po godine do projektovane 2020. praktično nemoguće ostvariti u uslovima kada je najatraktivniji resurs, zona uz obalu, odavno betonirana.

Profesor Rade Ratković pojašnjava da je Master plan set strateških dokumenata, kao i više pojedinačnih ekspertiza, radionica i slično.

Master plan je, kako je naveo, postavio set strateških razvojnih ciljeva u turizmu.

“Ekonomski cilj bio je 111.100 hotelskih kreveta, 21,6 miliona hotelskih noćenja, 39,6 miliona ukupnih noćenja, 2,32 milijarde eura hotelskih prihoda, 2,9 milijardi prihoda od turizma, 32 hiljade direktno zaposlenih radnika u turizmu. Tržišni cilj je bio popunjenost hotela od 53,3 odsto - 194 dana pune zauzetosti, ukupna popunjenost 39,6 odsto - 144 dana, učešće hotelskih noćenja od 54,6 odsto, prosječan hotelski prihod po noćenju 104,17 eura, a ciljna tržišta za hotele bile su glavne emitivne zemlje EU, a za privatni smještaj domaće tržište, istočno tržište i tržište regiona”, kazao je Ratković. Postojali su i ekološki ciljevi, kao što je održivi razvoj, zaštita prirode, proširenje plaža, lociranje objekata prema zaleđu, upravo prema plaži.

Umjesto hotela sada imamo solitere

Prema njegovim riječima stepen ostvarivanja ovih ciljeva je prava mjera uspješnosti upravljanja razvojem turizma.

“Svjedoci smo, nažalost, da smo jako daleko od ostvarenja ovih nespornih i dobro postavljenih ciljeva. Međutim, bitno je da ostanemo pri dobroj viziji i ostavimo dobre šanse budućim genaracijama. Ni Rim nije sagrađen za jedan dan”, ustvrdio je Ratković.

Pofesor Ivo Armenko ocijenio je da je najdrastičnija povreda osnovnog dokumenta razvoja crnogorskog turizma u pogledu nezaustavljivog građevinskog biznisa, koji je pojeo najatraktivnije lokacije duž obale.

“Master plan je napravio odličnu analizu postojećeg stanja crnogorskog turizma, snimio je sve, i tada je konstatovano da je Crna Gora već u crvenom, kada je u pitanju struktura i kvalitet smještaja koji bitno utiču na turistički proizvod. Konstatovano je da ima veoma malo, osnovnih, odnosno hotelskih kapaciteta i da je struktura veoma nepovoljna, i kao takva Crna Gora ne može u budućnosti zadržati imidž ozbiljne turističke destinacije”, kazao je Armenko.

I on se slaže da je Master plan dao odlične programske projekcije, kako i šta treba raditi.

“Projektovali su 100 hiljada kreveta u hotelima na primorju i 11 hiljada u hotelima u kontinentalnom dijelu.. Oni su bukvalno upozorili da se izgradnja novih ležajeva u privatnom smještaju treba zaustaviti, te izvršiti njihovo ujedinjavanje. Takav jedan dokument koji je podržan od Vlade i Skupštine trebalo je da postane zakonodavni okvir”, ocijenio je Armenko.

Ali, prema njegovim rječima, ništa nije realizovano.

“Naprotiv, potpuno se stalo u izgradnji hotela. Crna Gora je te 2007. imala 36 hiljada hotelskih kreveta, danas ima 40 hiljada i to isključivo privatnom inicijativom, jer se napravilo u međuvremenu oko 300 malih, butik hotela. To je jako pozitivno i to je predviđeno Master planom, ali to nije ono što Crnu Goru može podići na tržištu”, kazao je Armenko.

On smatra da moraju postojati veliki hoteli, tur-operatori, organizovana ponuda, da bi se promovisala destinacija.

“Nismo ništa uradili u daljem razvoju, a tvrdimo da je period od 2006. do danas najintenzivniji u investicijima na Mediteranu. Tačno je da je Crna Gora prepoznata kao investiciono najaktivnije područje, ali u kom smislu. Proizvod te investicije su bili stanovi za tržište, a ne turistički osnovni kapaciteti. Tu je nastao osnovni sukob. Nažalost potrošen je resurs, potrošili smo lokalitete, potrošili smo trajno budućnost. To je teško popraviti, a izgubili smo najkvalitetnije područje”, kazao je Armenko.

Kao primjer on je naveo budvansku opštinu gdje su Bečići, Pržno i Petrovac već izgubljeni.

“Umjesto hotela, danas imate solitere. To je definitivno najdrastičnija povreda osnovnog dokumenta u korist biznisa koji je nastao iz profitnih razloga. Biznisa koji je poremetio sve moguće regulative i, nažalost, koji je definitivno realizovan”, naglasio je Armenko.

Vikend stanovi doživjeli bum

Sa stavovima Armenka saglasan je i Ratković, koji navodi da je “najveće i najdalekosežnije odstupanje od zacrtanih ciljeva, sa negativnim efektima, masovno zaposijedanje zemljišnih resursa gradnjom sekundarnih stanova, vikend stanova u soliterima i vikend kuća po gradovima, predgrađima i selima”.

“Ova kategorija objekata je trebalo da se apsolutno i relativno smanjuje, a ona je doživjela i dalje doživljava bum. Brojni turistički atraktivni lokaliteti su zaposjednuti nezgrapnim građevinskim mastodontima i to tik uz obalu (Budva, Petrovac, Ulcinj, Herceg Novi…), čime se, bojim se nepovratno, uništava njihova turistička atraktivnost i šansa za razvoj kvalitetnog i održivog turizma”, kazao je Ratković.

On je naveo da je Master plan obradio i desetak lokacija na Crnogorskom primorju, dajući vrijedna ekspertska strateška razvojna usmjerenja.

Ratković je dodao da su za planinski dio Crne Gore data, takođe, važna strateška usmjerenja: planinske staze u divljini, planinski turistički rizorti, turistički klubovi, wild beauty rizorti, odmor na selu-agro turizam, kampovi u divljini, eko lože, lože za omladinu….

“Kod nekih lokacija su otvorene i razvojne dileme, prije svega za Lučice (klub rizort, luksuzni hotel ili javno kupalište za hotele i rizorte u okolini), ostrvo Sveti Nikola (ekskluzivno izletište i kupalište od interesa za ukupni turizam Budve ili jedan vrhunski hotel poput Svetog Stefana), ostrvo Lastavica-Mamula (uvezivanje u sistem habzburških prstenova duž Boke kao kulturni unikat pod zaštitom UNESCO-a, ili ekskluzivni hotel, kazino, izletište, istorijski doživljajni park, kulise za events i TV-igre i sl.). Sugeriše se strpljenje i otvaranje alternativa, te stručna diskusija i debata u javnosti. Možda je dobra okolnost da još nema projekata u realizaciji koji bi bitno odstupili od razvojne filozofije iz Master plana. To je dobra šansa da uhvatimo korak sa dobrom razvojnom strategijom, pri čemu su kvalitet i održivost znatno važniji od brzine“, kazao je Ratković.

Nijesmo organizovani za zapadne turiste

Ratković je naglasio da dosadašnje iskustvo pokazuje da većina investicionih inicijativa koje kod nas dolaze ne počivaju na poštovanju principa održivog razvoja turizma i razvojne filozofije iz Master plana.

“Nasuprot tome, brojni investitori u turistički sektor, mahom iz zemalja sa jakom demokratskom tradicijom i institucijama, pokazuju visok stepen senzibilnosti za principe održivog razvoja i investiraju u takve projekte. Jedan od takvih, čuveni Club Med iz Francuske je, još prije četvrt vijeka, inicirao i formulisao projekat za Jaz, predviđajući, na prostoru od oko 180 hektara svega 2000 klupskih kreveta u dva rizorta, uz dva golf terena i ostalu rekreativnu ponudu, gdje je bilo mjesta i za desetak ekskluzivnih vila koje bi kupovali golferi iz sfere velikog biznisa i time bili stimulisani da Crnu Goru stave u centar svojih razvojnih planova. Program je predviđao jasne propozicije za zaštitu interesa lokalnog stanovništva i njihovih gostiju, omogućujući im da nesmetano, po usaglašenim propozicijama, koriste infrastrukturu rizorta (plažu, rekreativne i zabavne objekte, ugostiteljstvo...) i posebno pravo prioritetnog zapošljavanja domaće radne snage. Realizaciju takvog projekta je spriječila kriza i ratovi s početka 90-ih godina prošlog vijeka”, podsjetio je on.

Prema njegovim riječima, projektna ideja jedne američke investicione kompanije od 2005. godine se bazirala na sličnoj razvojnoj filozofiji, protežirajući Buljaricu kao jedan odgovoran i održiv prostor za turistički razvoj relativno ograničene koncentracije, ali visokog kvaliteta i uklopljenosti u prirodnu sredinu.

“Sve je ostalo samo dobra ideja, koju je javnost već zaboravila. Postavlja se pitanje zašto ovakvi investitori ne dolaze kod nas? Odgovor bi mogao biti: iz istih razloga što smo mi tržišno penetrirani, uglavnom, izvan glavnih evropskih emitivnih turističkih izvora, za razliku od drugih zemalja Mediterana. Bojim se da se nijesmo dovoljno dobro organizovali ni za zapadne turiste, ni za zapadne investitore”, poručio je Ratković.

Ratković: Ne može se ništa postići političkom galamom

Prema riječima Ratkovića, šansu za usklađivanje sa Master planom imaju gotovo sve nabrojane lokacije, pa čak i one koje su u toku gradnje. Radi se samo o par lokacija, od markiranih 10.

“Nedavno promovisane mjere stimulisanja hotelske gradnje (niži PDV, oslobađanje od komunalija za hotele viših kategorija, kreditne olakšice…), uz podršku putem prostornih i urbanističkih planova usklađenih sa Master planom, a ne pukim željama pojedinih investitora, mogu pobuditi njihov interes da restrukturiraju svoja programe u korist kvalitetne hotelske gradnje i drugih turističkih sadržaja. Linija osiguranja društvenog konsezusa o pojedinim projektima treba da ide linijom zvanične razvojne strategije u turizmu (Master plan), koja treba da bude poštovana kao osnova za saglasnost svih aktera. Saglasnost se ne može postići aktuelnom političkom galamom o razvojnim projektima i pozicioniranjem političkih partija, državnih komisija i savjeta kao nosilaca investicionih aktivnosti. Anahronizam je da se u državi koja je u posttranzicionoj fazi i u pretpristupnoj fazi euroatlantskih integracija, investitori traže sa političkih govornica, od strane partijskih aktivista, a da važne investicione poslove obavljaju razne državne komisije i Savjet za privatizaciju. Investicione aktivnosti treba da obavljaju preduzetnici, bilo pojedinačno, ili udruženi u odgovarajuće razvojne kompanije po modelu javno-privatnog partnerstva, kako nam je veoma instruktivno pokazala Evropska agencija za rekonstrukciju i razvoj (privatno-javno partnerstvo za Buljaricu i Muriće), kada su u pitanju različiti vlasnici neobnovljivih razvojnih resursa (država, lokalna samouprava, građani, lokalni preduzetnici, domaće institucije…). Anahronizam je da se danas akvizicija zemljišta pokušava vršiti raznim metodama eliminacije domaćih vlasnika. Lokalno stanovništvo i lokalni preduzetnici ne smiju biti tretirani kao razvojna barijera, već kao aktivni i respektabilni faktori razvoja”, naglaiso je Ratković.

“Luštica Bay” po planu trebalo da bude spomenik prirode

Ratković je ocijenio da se na Zavali gradi gusto rezidencijalno naselje, dodajući da gradnja na toj lokaciji nije predviđana ni razvojnim strategijama ni prostornim planovima.

“Projekat “Luštica Bay” zasnovan na ideji rezidencijalnog naselja-novog grada, po Master planu bi trebalo da bude spomenik prirode, sa rekreativnom, kulturnom i ruralnom turističkom ponudom, kao zajednička turistička atrakcija Boke i Budve. Tu je i nedavno prezentirana vizija razvoja Buljarice kao velikog rezidencijalnog naselja koje bi se gradilo nekih 20 godina i dostigli neodrživu koncentraciju između 120 i 150 hiljada žitelja (turista, povremenih stanovnika, stalnih stanovnika…). Po Master planu “procijenjenih 3.000 - 4.000 kreveta su mogući, od čega oko 60 odsto u hotelima sa 3 i 4 zvjezdice.... a preostalih 40 odsto mogu se upotrijebiti za u pozadini smještene aparthotele sa samosnabdijevanjem, čije kontinuirano turističko korišćenje treba, doduše, da bude obezbijeđeno”, te napominju da „integrisanje netaknutog terena trske i jezera u sredini ovog zemljišta, može znatno da poboljša pejzažnu vrijednost odmora i to bi moglo da postane zaštitna marka Buljarice, koja će se odraziti na cijenu“, naglasio je Ratković.

( Vuk Lajović )