Pametne države i javni stanovi

Za koji dan bit će točno trinaest godina da smo gospođa i ja, nakon petoljetke provedene u zajedničkom podstanarstvu, promijenili bravu i iznutra zaključali vrata svojeg netom kupljenog stana. Svojeg, ej, napokon! U to vrijeme još nije bio ukinut porez na kupovinu prve nekretnine, pa nas je s te strane lijepo rebnulo, ali već za godinu dana shvatili smo koliko smo dobro prošli.

Naime, u vrijeme kad je prva nekretnina oslobođena poreza na promet, naš je stan na tržištu odjednom vrijedio – duplo više. Ne zato što smo mi ne znam koliko uložili u renoviranje, nego jednostavno stoga što je tako odlučilo tržište. Nije se samo našem stanu u tih dvanaest mjeseci drastično povećala cijena, nego svima. Štoviše, jednom prijatelju koji je stan kupio kad i mi, ali na atraktivnijoj lokaciji, stan je odjednom, bez micanja malog prsta, na tržištu postao točno tri i pol puta vredniji nego lani!

Drugim riječima, ni on niti ja s onim kreditima otprije godinu dana u novonastaloj situaciji ne bismo mogli ni sanjati o ovakvim stanovima. Imali smo obojica, skupa s gospođama i djecom, više sreće nego pameti, izvukli smo se u zadnji čas, a da to nismo ni znali. Posljedične koristi, međutim, nije bilo nikakve jer, velim, cijene su pomahnitale i svim ostalim stanovima.

Započelo je vrijeme totalnog divljanja na hrvatskom tržištu nekretnina, potpuno neobjašnjivog. Čak su i ekonomski analfabeti poput mene lako uočili glavnu nelogičnost: nemoguće je da sve tri komponente u trgovini (i ponuda, i potražnja i cijena) istovremeno rastu. Velika ponuda spušta cijenu, velika je potražnja podiže, tako je uvijek i svuda bilo na tržišnoj vagi, kako sad odjednom raste sve troje? Em se sumanuto gradi i nudi, em se sumanuto kupuje, em po sumanuto visokim cijenama?!

Pitao sam to u proljeće 2007. svog (tad još novog) prijatelja dr. Petra Filipića, profesora makroekonomije i bivšeg dekana splitskog Ekonomskog fakulteta, ni ne sluteći da on već dvije godine istražuje upravo taj fenomen i da je pri završetku povećeg znanstvenog rada o toj temi kojom se, zanimljivo, nije bavio nijedan drugi ekonomski znanstvenik u Hrvatskoj.

Iz njegova odgovora, koji se protegao na barem desetak epizoda, što uživo, što mailom, uspio sam shvatiti da znanost za taj fenomen uistinu nema egzaktnije definicije od 'opsjednutosti vlasništvom nad nekretninama'. Dođe tako neko doba kad raja masovno, ničim izazvana, poželi imati svoj stan, svoju kuću, pa kud puklo da puklo. Nije to nikakva hrvatska specifičnost, a ni postsocijalistička, bilo je u 20. stoljeću takvih faza gotovo u svim zemljama zapadnoga kruga. I svima im je (a barba Pero je pomno analizirao podatke iz 32 države) zajedničko samo jedno: dok je god trajala ta opsjednutost vlasništvom nad nekretninama, bruto domaći proizvod je – padao. Unatoč privremenom bumu građevinskog sektora. Zašto?

Zbog investiranja slobodnog novca u nepokretne zidove, podove i krovove umjesto u proizvodnju, te zbog smanjivanja mobilnosti radne snage. Tako bi, u najgrubljem, glasio odgovor. Kad su ga dokučili i shvatili, ekonomisti i političari u uređenijim društvima krenuli su tražiti rješenje i našli ga u - javnim stanovima. Države su počele graditi stanove, ali ne za prodaju (kao u onom našem nakaradnom POS-u) nego za iznajmljivanje.

Useliš, održavaš, uredno plaćaš režije i razumnu rentu i nitko te nikad ne može natjerati da se iseliš ako to sam ne želiš. A ako poželiš (ponude ti bolje plaćen posao u drugom gradu, recimo) normalno odeš i useliš u drugi javni stan, pod identičnim uvjetima. Moj stric, kuhar i bonvivan, živio je gotovo četvrt stoljeća u Mariendorfu, mirnom južnom predgrađu Berlina, u jednom takvom stanu od sedamdesetak kvadrata, održavao ga i malo preuređivao u dopuštenim gabaritima, a ozbiljnu je lovu trošio na korisnije i veselije stvari.

Pametne države grade i iznajmljuju javne stanove a njihovi pametni državljani ih unajmljuju, da bi zarađeni novac trošili na nešto pametnije od zidova, podova i krovova. Ulažu u dionice, putuju, pokreću neke obrte, plaćaju djeci bolje škole... A ako zarade dobro i baš upru imati svoju nekretninu - porezni im zakoni i tu idu na ruku. SAD, zemlja s najpokretljivijom radnom snagom na svijetu, na primjer, uopće nema porez na promet nekretnina. A znate li koje europske zemlje imaju najniži postotak stanara koji su ujedno i vlasnici nekretnine u kojoj žive? Švicarska i Finska. Najviši pak postotak vlasnika nekretnine za stanovanje ima Rumunjska, kojoj Hrvatska dahće za vratom. Pametnome dosta, nije li?

Velikog dijela ove aktualne, zastrašujuće frke oko 'švicaraca' uopće ne bi bilo da nije bilo one 'opsjednutosti vlasništvom nad nekretninama' i, još više, državne politike koja ju je poticala umjesto da je suzbija kao jednu od najvećih prijetnji razvoju. Prije ili kasnije (čim prije tim bolje!) izgradnja javnih stanova - uz kompatibilnu poreznu reformu - ukazat će se kao nužnost i ključni alat za izvlačenje države i društva iz gliba. Tad će se činiti da smo na početku, a bit ćemo zapravo deset koraka iza točke na kojoj smo već davno bili. Sjećate li se kako smo se olako, čak i kretenski se pritom veseleći, odrekli institucije stanarskog prava? A trebalo ju je samo malo modificirati i prilagoditi kapitalizmu.

P.S. Moj stan s početka danas vrijedi tek malo više od cijene po kojoj sam ga onomad kupio, iako smo u njega za ovih trinaest godina uložili barem triput više od te razlike. Imam još dvije godine do zatvaranja kredita, tko zna koliko će moj kvadrat tada vrijediti? Da sam živio u javnom stanu i uredno ga plaćao, potrošio bih, grubo računajući, tek oko trećine ukupne svote uložene dosad u moje (ali moje, brale, ej, moje!!!) zidove, pod i strop. A preostale dvije trećine novca bi mi ostale. I stan bi mi ostao, ovaj ili neki drugi, i meni i državi.

(t-portal.hr)

( Renato Baretić )