Kupac gubi stan ako prodavac nezavršene zgrade ode u stečaj
Stečajni upravnik Saša Zejak preporučuje da kupci provjere kvalitet poslovanja firme od koje žele kupiti stan, da provjere najnovije podatke iz katastra, kao i da se što prije upišu na stan nakon kupovine
Jedna od opasnosti koju sa sobom nosi kupovina stambenih prostora od pravnih lica jeste njihova kupovina prije početka gradnje objekta ili u fazi njegove izgradnje, a ako se nakon toga nad tom kompanijom - prodavcem otvori stečajni postupak, slijede noćne more za kupca i mogućnost gubitka i novca i stana.
Ekonimista i stečajni upravnik Saša Zejak kazao je “Vijestima” da privredna društva najčešće preko raznih vrsta “predugovora” definišu predmet prodaje kao stan sa nekim brojem na određenom spratu.
"Nakon što kupac uplati novac, on zavisi od kvaliteta poslovanja prodavca. U slučaju otvaranja stečajnog postupka nad prodavcem, ukoliko stambeni prostor nije preveden na kupca, čest je slučaj da kupci ne mogu ostvariti svoja prava kao izlučni povjerioci, tj. da se stambeni prostor za koji su isplatili kompletan kupoprodajni iznos izluči (izdvoji) iz stečajne mase, jer u momentu uplaćivanja kupoprodajnog iznosa nije postojao konkretan predmet (stambeni prostor – koji je tek treba da se sagradi) za koji se traži izlučenje u stečajnom postupku”, objasnio je Zejak.
Takva uplata, kako je dalje napomenuo, tretira se “kao dati avans, što kupca nepokretnosti automatski svrstava u treći isplatni red, pri čemu se smanjuje njegova mogućnost naplate svojih potraživanja”.
Dodatni je problem ukoliko je pravno lice kasnije “založilo tu imovinu, što daje pravo prvenstvene naplate razlučnim (hipotekarnim) povjeriocima”.
"Na taj način, prenos vlasništva i povraćaja kupoprodajnog iznosa je praktično nemoguć”, dodao je Zejak.
Isto tako, u praksi se dešava da se jedna stambena jedinica prodaje više puta, gdje kupci uopšte nijesu upoznati sa prethodnim prodajama.
"Teoretski, posebno u fazi izgradnje, gdje su takve radnje češće, prodavac i nakon izgradnje može zaključiti kupoprodajni ugovor – istovremeno sa onoliko lica koliko ima notara na određenom području i tako oštetiti savjesnog kupca”, naveo je Zejak.
Ono na šta treba obratiti pažnju jeste i “situacija kada pravno ili fizičko lice ne opterećuje svoju imovinu za dobijeni kredit (opterećenje se ne evidentira u nadležnom katastru), već se kao hipotekarni povjerilac javlja drugo fizičko ili pravno lice”.
"Međutim, ukoliko se povjerilac ne namiri u cjelosti iz imovine na kojoj ima obezbjeđenje, čest je slučaj da odmah potom pokrene postupak opterećivanja imovine pravnog lica ili fizičkog lica koje je korisnik kredita (iako nije bilo hipotekarni dužnik) čime se kupac takve nepokretnosti direktno šteti, pravnim radnjama kojima će da se osporava njegov upis ili izvrši prodaja, a da prvobitni kupac i nije upoznat sa izvršenom prodajom”, napomenuo je Zejak.
Sa druge strane, notari “vješto izbjegavaju svaku vrstu odgovornosti vezano za moguće terete i ograničenja na nepokretnostima.
Notar navodi unaprijed da je stranke poučio mogućnosti da neposredno prije sačinjavanja zapisa, notar izvrši uvid u predmetni list nepokretnosti, objasnio im svrhu i prednost neposrednog uvida, te ih upozorio na eventualne posljedice i rizike u slučaju suprotnog postupanja, a naročito na mogućnost da je od vremena izdavanja predmetnog Izvoda iz lista nepokretnosti moglo doći do promjene podataka koji se upisuju u list nepokretnosti za predmetnu nepokretnost, kao i na mogućnost nesaglasnosti podataka predočenog lista nepokretnosti i podataka upisanih u evidenciji katastra nepokretnosti.
"Nakon toga, stranke izjavljuju da su to razumjele, da ne traže neposredni uvid notara u evidenciju katastra nepokretnosti i da prihvataju sve eventualne posljedice i rizike u vezi s tim. Na ovaj način stranke su potpuno prepuštene same sebi, bez potpunih i konačnih informacija prilikom kupovine nepokretnosti”, zaključio je Zejak.
Ima i slučajeva i da poslodavci opterete nekretnine zaposlenog
U praksi je, kako navodi Zejak, čest slučaj i da poslodavci istovremeno dodijele zaposlenima stan, kreditno ih zadužujući, a nakon toga iste nepokretnosti taj poslodavac založi za nove kredite.
"Ako taj poslodavac ode u stečaj, zaposleni ne mogu ostvariti svoja prava kao izlučni povjerioci, dok njihova kreditna zaduženja dospijevaju za naplatu u trenutnu otvaranja stečajnog postupka, odnosno, nastupanja pravnih posljedica otvaranja stečajnog postupka", istakao je Zejak.
( Milorad Milošević )