Krediti koji odnose krov nad glavom

Od početka krize zbog neplaćanja rata za kredite banke su do sada, aktivirajući hipoteke na imovinu koju su građani založili da bi dobili pozajmicu, oduzele veliki broj stanova, kuća, poslovnih prostora. U Crnoj Gori, međutim, nema zvaničnog podatka koliko je ukupno oduzete imovine po tom osnovu.

U Centralnoj banci (CBCG) "Vijestima" je rečeno da nemaju tu evidenciju, a samo neke od 11 banaka su spremne da saopšte takav podatak, dok većina ističe da je to poslovna tajna.

Iako nema zvaničnih podataka o aktiviranim hipotekama, na osnovu oglasa koje banke objavljuju u novinama jasno se vidi da se radi o velikom broju takvih slučajeva. Ima banaka koje u ponudi imaju i zgrade od po nekoliko hiljada kvadrata.

Pitanje koje je bez odgovora je i da li uspijevaju da pronađu kupce jer većina ljudi nije spremna da uzima nešto što je, kako se doživljava, “nekome oteto“, iako se ti stanovi nude i po cijenama nižim od tržišnih.

Prema zakonskoj proceduri, ukoliko banka i klijent koji ne može da plaća kredit dogovorno idu na prodaju stana najprije se na licitaciji nudi stan po cijeni koju je procijenio sudski izvršitelj. Ako se ne proda, slijedi drugi pokušaj gdje se cijena obara na polovinu procijenjene vrijednosti, a ako se i tada ne proda onda se nudi po cijeni duga za kredit.

U jednoj banci preko 100 prostora za prodaju

U Hipo grupi, koja je u Crnoj Gori formirala posebnu firmu za prodaju te imovine, kazali su da imaju više od 100 stanova, kuća i poslovnih prostora, od čega je 60-ak spremnih za prodaju.

"Te nekretnine su stečene sudskim odlukama, prodaji koju je organizovao sud ili u dogovoru sa dužnicima. Najveći dio je stečen u dogovoru sa dužnicima. Imamo jasna načela prilikom prodaje stečene imovine, a to su su transparentost, pravednost i poštovanje tržišnih okolnosti. Prodaja nekretnine se objavljuje u medijima. Zainteresovani kupci dostavljaju ponude, o kojima za to nadležno tijelo donosi odluku“, zvanično su odgovorili iz Hipo grupe.

Koliko su stanova prodali do sada nije precizirano, a objašnjavaju da ih prodaju po tržišnim cijenama.

U Hipo grupi tvrde da pronalaze kupce za stanove i način da prodaju nekretnine.

"Ono što je karakteristično za crnogorske kupce je da oni žele da znaju ko je bio prethodni vlasnik i da li je predmetna nekretnina stečena korektno, a naš portfolio nekretnina spremnih za prodaju je takav da ispunjava navedene kriterijume. Otvoreni smo za saradnju sa svim reputaciono pogodnim agentima za nekretnine, koji nam mogu dovesti kupca“, rekli su u Hipo grupi, dodajući da u posjedu imaju nekretnine iz raznih perioda od izbijanja krize 2007. godine.

"Nama ničija nekretnina nije potrebna, ono što nam je cilj je da klijent vrati uzeti kredit“, ukazali su iz Hipo grupe

Kako su dodali, najvažniji je posao komunikacija sa klijentima koji imaju problema u izmirenju duga, te da će i dalje težiti svakom rješenju koje ne istjeruje ljude iz svojih domova uz pravnu i tehničku pomoć.

"Najbolje za dužnika je da u dogovorenom periodu sam proda nekretninu. Time izbjegava velike sudske troškove, degradaciju nekretnine zato što se prodaje sudskim putem, vrijeme izgubljeno po sudovima i uopšte gledano traumu dugog sudskog procesa sa poznatim ishodom. Ono što čini ishod poznatim je da je klijent dobio novac, dao hipoteku, lično se obavezao i koliko god da traje sudski spor, ako klijent nije izmirivao svoje obaveze, banka ima svo pravo da traži i dobije svoj novac nazad“, istakli su u Hipo grupi.

Oni su objasnili da što se tiče nekretnina koje su veće vrijednosti od duga, sud je taj koji na bazi procjena sudskih vještaka oglašava prodaju.

"Ako se u tom procesu postigne veća cijena, sud dijeli novac dužniku i povjeriocu. Imamo sudskih sporova sa dužnicima vezano za namirenje duga iz sredstava obezbjeđenja. Nama ničija nekretnina nije potrebna, ono što nam je cilj je da klijent vrati uzeti kredit“, ukazali su iz Hipo grupe.

Dio duga kompanija vratila sa osam stanova

U Prvoj banci "Vijestima" nije saopšteno koliko su stekli stanova od klijenata koji nijesu bili u prilici da plaćaju kredite. Direktor sektora za upravljanje stečenom aktivnom Bratislav Pejaković očekuje skoro usvajanje zakonskih rješenja koja će ubrzati i ove procese naplate.

U Prvoj banci, kako je rekao Pejaković, u dogovoru sa klijentima zajednički pokušavaju da prodaju oduzetu imovinu

"Prodaja može ići preko posrednika, ali ima i veliki broj individualaca koji se raspituju za raspoloživu imovinu banke“, kazao je Pejaković, dodajući da cijene po kojoj prodaju stanove zavise od lokacije i kvaliteta gradnje.

Na pitanje da li pronalazi banka kupca za te stanove i koliko su do sada uspjeli da ih prodaju, Pejaković je odgovorio da interesovanja i kupaca ima, ali nijesu uvijek usklađene želje i cijena nekretnina potencijalnog kupca i bančine ponude.

"Kupci očekuju od banke značajno nižu cijenu od tržišne, a banka se trudi da pokrije što veći dio nenaplaćenog potraživanja, tako da cijene u većini slučajeva ne odstupaju značajno od tržišnih. U posjed imamo stanove koje smo stekli skoro, kao i od izbijanja krize. Posljednja aktivnost je bio sporazum sa jednom građevinskom firmom, koja nam je za dio duga ustupila osam stanova, od kojih je pet prodato za oko mjesec dana“, rekao je Pejaković.

U Prvoj banci, kako je dodao, u dogovoru sa klijentima zajednički pokušavaju da prodaju oduzetu imovinu.

"Uvijek ukažemo dužnicima da bolju cijenu u prodaji mogu da postignu ukoliko se sami angažuju, jer banka po zakonu objavljuje prodaju i ukoliko u drugoj ili čak trećoj iteraciji dođe do prodaje koja je ispod iznosa duga. Za ostatak duga banka mora da utuži dužnika gdje se “napada” sva ostala imovina novčana i nenovčana, čega nažalost dužnici nisu svjesni, pa prepuštaju vremenu da riješi njihov problem bez aktivnog angažovanja“, rekao je Pejaković, dodajući da nemaju sudskih sporova sa klijentima.

Sporazum vodi do novog roka za vraćanje kredita

Advokat Ivana Jončić je ukazala da kada neko odluči da zaključi ugovor sa bankom o stambenom kreditu mora prihvatiti činjenicu da će ga banka obavezati da za slučaj neredovne otplate rata pristane na određena obezbjeđenja u korist banke, od koji je najveće obezbjeđenje hipoteka na nepokretnost.

“Ukoliko kreditni dužnik zakasni sa ispunjenjem bilo koje dospjele obaveze po osnovu ugovora o kreditu, smatra se da je čitav dug prema banci kao hipotekarnom povjeriocu po navedenom ugovoru dospio za naplatu. U tom slučaju banka ima pravo da namiri svoje potraživanje vansudskom prodajom nepokretnosti, koje su vlasništvo hipotekarnog povjerioca“, rekla je Jončić.

Prema Zakonu o svojinsko pravnim odnosima, povjerilac (banka) je dužan da obavijesti dužnika da je istekao rok za izvršenje obaveze i ukoliko se ona ne izvrši u roku od 15 dana od obavještenja, banka može da pokrene postupak namirenja u skladu sa ugovorom i zakonom.

Jončić je objasnila da se obavještenje o početku namirenja mora upisati kod organa kod kojeg je hipoteka upisana, te da se u ugovorima o stambenom kreditu i hipoteci reguliše pravo banke kao hipotekarnog povjerioca da bez saglasnosti dužnika povjeri prodaju nepokretnosti advokatu, agenciji za promet nekretnina ili da će sama sprovesti vansudsku prodaju.

"Banka je obavezna da se sa klijentom saglasi o roku dospjeća potraživanja i načinu namirenja, kao i o licu kojem će biti povjerena vansudska prodaja. Time se podrazumijeva da su se stranke sporazumjele u kom slučaju dolazi do prinudne prodaje i ko će biti ovlašćen da je u potpunosti sprovede. Zakon ne obavezuje na dogovor o zajedničkoj prodaji”, istakla je Jončić.

Kako je dodala, u slučaju da neko ne može da otplaćuje rate trebalo bi da se obrati menadžmentu banke da postignu sporazum o odlaganju namirenja potraživanja vansudskom prodajom nepokretnosti.

"Vjerujem da ostavljanje naknadnog i realnog roka za izmirenje obaveza predstavlja interes i jedne i druge ugovorne strane", kazala je Jončić.

Galerija

novac hipoteka FOTO: Shutterstock

Prva banka FOTO: Boris Pejović

( Marija Mirjačić )