U Boki Rusi zamijenili Engleze
Kriza na tržištu nekretnina značajno snizila cijene kuća i stanova na primorju
U kotorskom Starom gradu 2007. godine radilo je oko 12 agencija za nekretnine, a danas ih je svega dvije-tri koje su aktivne.
Za razliku od perioda 2005. do kraja 2007. tokom kojeg je vladala ekspanzija tražnje za nekretninama na crnogorskom tržištu, danas je situacija u toj oblasti znatno drugačija.
Suvlasnik i direktor prodaje u agenciji za nekretnine Montenegro Prospects, koja posluje u Kotoru od 2004. Ivan Dašić, u razgovoru za “Vijesti” prisjeća se da, kada je u pitanju ta agencija, ekspanzija se primarno odnosila na tržišta Engleske i Irske, mada ni ostala tržišta, naročito Rusije, nisu zaostajala.
"Relativno povoljne cijene, visoka kreditna mogućnost naših kupaca, jednostavna procedura kupovine, povoljna geografska pozicija i nesumnjiva ljepota Crne Gore uticale su na pravu zlatnu groznicu u kupoprodaji nekretnina. Naravno, to je rezultiralo i vrtoglavim rastom cijena, koje su u ekstremnim slučajevima dostizale i do 10.000 eura za kvadratni metar. Međutim, nastupanjem svjetske ekonomske krize sva tržista koja nude nekretnine za odmor doživjela su nagli pad, uključujući i naše", kaže Dašić.
Trenutno cijene stanova u Boki se kreću u prosjeku od 1.700 do 2.300 eura, a ima i skupljih u ekskluzivnim stambenim kompleksima.
Cijena kuća ide od nekoliko stotina eura za ruševine, do sedam ili osam hiljada eura u zavisnosti od lokacije, kvaliteta gradnje, infrastrukture, pogleda, uređenosti placa.. Cijene urbanizovanih placeva kreću se od 50 do čak 1000 eura po metru kvadratnom.
Dašić se prisjeća da su se agenti u početku nadali kako je kriza kratkog daha, prodavci su istrajavali na traženim cijenama, banke davale kredite, investitori kretali sa novim projektima.
Cijela 2008. i početak 2009. protekli su u nekom iščekivanju da će kriza proći. U drugoj polovini 2009. godine cijene već počinju da se intenzivnije prilagođavaju uslovima na tržištu i prodaja počinje da raste. Crna Gora kao destinacija polako hvata korak sa konkurentima, ali ovog puta isključivo na ruskom tržištu koje je jedino prošlo netaknuto.
"Trenutno, može se reći da ruski kupci čine oko devedeset odsto tražnje za nekretninama na primorju", kaže Dašić, i dodaje da je u odnosu na period prije krize tražnja opala za oko 50-ak procenata.
Uzroci su razni, ističe on, a među njima su izraženi pad cijena na konkurentnim tržistima (Španija), nedostatak razvijenog finansiranja kupovine od strane domaćih banaka i drugih finansijskih institucija (velike kamatne stope), problemi dobijanja privremenog boravka na osnovu vlasništva nad nekretninom u Crnoj Gori...
"Ipak, može se reći da je posljednjih 2-3 godine tražnja stabilna. Specifično je da se sada radi sa 'edukovanim' kupcima – dolaze dobro pripremljeni, izučivši geografiju Crne Gore, nivo cijena, proceduru kupovine. Cijene su opale od 15 do čak 50 odsto. Kvalitetne nekretnine, na dobrim lokacijama, su najmanje pretrpjele pad cijena, dok su nekretnine na prosječnim lokacijama, prosječnog kvaliteta gradnje morale da dožive najveće korekcije. Naravno, moglo bi se diskutovati da li su njihove cijene bile primjerene prije krize", kaže Dašić.
On naglašava da mnogi kupci zamjeraju našem tržištu odsustvo realnih parametara procjene vrijednosti nekretnine.
"Faktor koji često najviše utiče na cijenu je potreba za finansijskim sredstvima samog prodavca. Ukoliko je ona veća, utoliko je i veća spremnost na formiranje niže cijene, koja će nesumnjivo prije privući pažnju potencijalnih kupaca”, kaže Dašić.
Trenutno u Boki, kaže Dašić, ima puno nekretnina, starih kuća, koje čekaju na prodaju.
"Naša ponuda je puna. Treba napomenuti da, za razliku od zapadnoevropskog tržišta koje je preferiralo Bokokotorski zaliv, rusko tržište je u većem procentu orijentisano na otvoreno more, tj. Budvansku i Barsku rivijeru. Razlozi su, kako navode, nedostatak klasičnih pješčanih plaža u Boki, raniji zalazak sunca, veći broj tradicionalnih građevina u odnosu na savremena arhitektonska rješenja”, ističe on.
Ipak, mora se istaći da se i među ruskim klijentima postepeno mijenja takva percepcija zbog novih ekskluzivnih projekata sa sadržajima kao što su Porto Montenegro i Luštica Development.
“Ovakvi i, nadam se, u budućnosti slični projekti redefinisaće sliku Boke kao potencijalno ekskluzivne destinacije, posebno atraktivne za nautički ili golf turizam, koji uprkos krizi, bilježe konstantan rast iz godine u godinu”, kazao je Dašić.
Agencije u problemu zbog ruske dijaspore
“U vrijeme ekspanzije tržišta činilo se veoma primamljivim baviti se ovim poslom, klijenti su stalno ulazili na naša vrata, ali danas je potrebno uložiti mnogo energije, vremena i sredstava da bi došli u priliku da radite sa potencijalnim kupcem. Takođe, sama ruska dijaspora u Crnoj Gori nam je vrlo ozbiljan i prilično nelojalan konkurent koji dosta crpi tržište u zoni sive ekonomije”, kaže Dašić.
Galerija
( Ivana Komnenić )