I za mali stan rata veća od pola prosječne plate
Podaci CBCG ukazuju da se uzima sve manje stambenih kredita, analiza “Vijesti” pokazuje da građane odbijaju skupe pozajmice, neredovna i nedovoljna primanja...
Iako su kamate za stambene kredite nešto manje nego što su bile do prije dvije godine, i dalje je rata za najmanji jednosoban stan veća od polovine prosječne plate od 480 eura.
To je i jedan od glavnih uslova banaka za kredit da plata bude najmanje duplo veća od predviđene rate. Prije dvije godine kamate su iznosile od osam do 9,5 odsto, a sada su od 7,3 do 8,5 odsto.
Podaci Centralne banke (CBCG) pokazuju da građani sve manje uzimaju stambene kredite jer su na kraju prošle godine banke odobrile oko 20 miliona eura manje stambenih kredita u odnosu na uporedni godišnji period.
Ko nije na A listi učešće i do 50 odsto
“Moja porodica živi kao podstanar i plaćamo mjesečno za jednosoban stan u kući - 200 eura. Pokušali smo da uzmemo stambeni kredit, ali sa dvije plate od nepunih 700 eura nijesmo mogli to priuštiti. Troškovi kredita su skupi, a najveći trošak je kamatna stopa. Problem je bio i učešće za kupovinu stana koje se traži, a koje nemamo. U sadašnjim prilikama teško može da se preživi od prvog do prvog, a kamoli da se nešto uštedi, jer su troškovi života sve veći”, kazao je za “Vijesti” Podgoričanin koji nije želio da mu se ime pominje.
Prosječna kamata ne zavisi samo od banke već najviše od boniteta klijenta. Većina banka napravila je liste klijenata prema firmama u kojima su zaposleni. Ako se firma nalazi na A listi, kamata za njene zaposlene su nešto niže. Takođe, u nekim bankama daju niže kamate na kupovinu stanova koje se nalaze u njihovom vlasništvu, a koje su dobili od graditelja koji nisu vratili kredit ili su dug prebili u tim nekretninama. Niže kamate su i na stanove koje su oduzeli od građana koji nisu vraćali kredit. U svim tim slučajevima kamate nijesu niže od sedam odsto.
Sve banke traže da korisnik kredita ima učešće koje mora iznositi najmanje pet ili 10 odsto vrijednosti stana, a kod nekih za klijente koji nijesu na A listi traženo učešće iznosi i do 50 odsto.
Uzmeš 40.000, vratiš do 78.600
Na primjer, za kredit od 40 hiljada eura (koji vrijedi oko 36 kvadrata stana u Podgorici po prosječnoj cijeni) na 20 godina sa najmanjom kamatom koja se mogla naći na tržištu od 7,3 odsto rata iznosi 310 eura, a ukupno građanin vrati 74.400, a sa kamatom od osam odsto na isti rok rata iznosi 327 eura, a banci se vrati 78.600 eura. Koliko je bitan iznos kamatne stope najbolji se vidi iz primjera od prije dvije godina kada je postojao projekat “Hiljadu plus” sa kamatom od 4,9 odsto. Na iznos od 40.000 sa ovom kamatom rata bi bilo oko 250 eura, a vratilo bi se oko 60 hiljada. Međutim projekat je imao mnoge manjkavosti pa je ove mogućnosti iskoristilo svega 430 građana. Iznos stope zavisi od kreditnog rejtinga zemlje i načina na koji banke dolaze do novca. U razvijenim zemljama zapadne Evrope redovne kamate najčešće iznose od 3,5 do pet odsto.
Minimalna plata korisnika kredita mora biti duplo veća od iznosa rate, a ukoliko je manja korisnik može uzeti sudužnika za kojeg banke najčešće traže da bude član porodice. Banke uzimaju i naknade za obradu kredita koje iznose jedan ili 1,5 odsto, pa bi na kredit od 40.000 iznosila 400 ili 600 eura. Korisnik plaća i naknadu notara koja za stan vrijednosti 40 do 50 hiljada eura iznosi 250 eura. Banke najčešće traže i da se na njih prenese posjedovanje polisa životnog i osiguranja nepokretnosti.
Jednosoban stan na 25 godina, rata 261 euro
U Sosijete General Montenegro banci kažu da otkad su 2006. godine počeli sa odobravanjem stambenih kredita nijesu pooštravala politiku njihovog odobravanja, te da broj odobrenih stambenih kredita pokazuje u kontinuitetu izražen rastući trend, posebno u posljednjih godinu dana. U ponudi imaju stambeni kredit “Ključ” koji odobravaju na maksimalnih rok od 25 godina i uz nominalnu kamatnu stopu od 6,31 odsto (iz banke nije navedena efektivna kamatna stopa).
“Maksimalan iznos kredita nije ograničen već zavisi od potreba klijenta i njegovih mjesečnih primanja. Primjera radi, za stambeni kredit od 40.000 eura koji bi klijent otplaćivao na rok od 25 godina, iznos mjesečne rate bio bi 261 euro. Da bi se klijentu odobrio stambeni kredit potrebno je da ima redovna mjesečna primanja, obezbijedi hipoteku na nepokretnost, kao i osiguranje života i nepokretnost”, rekli su u Socijete General Montengro banci.
I u NLB Montengrobanci tvrde da nijesu u posljednjih godinu mijenjali politiku odbravanja stambenih kredita, te da se oni nesmetano odobravaju.
Presudan dobar bonitet
“Klijent može dobiti kredit, ako ispunjava sve uslove, koji su definisani zakonom i poslovnom politikom banke. Visina kredita zavisi od kreditne sposobnosti klijenta, vrijednosti investicije, obezbjeđenja i perioda otplate kredita. Kreditiranje je uvijek na raspolaganju svim klijentima sa najboljim bonitetom dok je teže za klijente sa nižim ili problematičnim bonitetom da dođu do novih sredstava. Pored boniteta klijenta važno je i obezbjeđenje kredita, koje najčešće proističe iz vrijednosti nepokretnosti”, kazao je “Vijestima” direktor direkcije poslovne mreže NLB Montenegro banke Samir Bibezić.
U toj banci,objasnio je Bibezić, visine iznosa kredita zavisi od kreditne sposobnosti klijenta i njegovog poslodavca, dok kamatna stopa zavisi od toga za koji se tip kamate klijent opredijeli.
“Kamatna stopa može biti fiksna i kreće se od 7,5 odsto dok varijabilna kamatna iznosi od 5,49 odsto uz dodatak šestomjesečnog EURIBORA. Pošto smo svjesni dodatnih troškova u procesu odobravnja kredita obezbijedili smo mogućnost odobravanja višeg iznosa kredita od pet odsto u gotovini, koji se onda uplaćuje direktno na račun korisnika kredita kako bismo lakše premostio dodatne troškove koji postoje prilikom odobrenja stambenog kredita (troškovi notara, obrade kredita...). Maksimalan period na koji se odobravaju stambeni kredit je 20 godina”, kazao je Bibezić.
Prema podacima CBCG u Crnoj Gori je ukupno odbreno 236,3 miliona eura za stembene kredite što čini 27,4 odsto u ukupno odobrenim kreditima građanima, dok na kraju februara prosječne podnerisane efektivne kamatne stope na godišnjem nivou iznose 7,62 odsto.
Isplati li se kredit kad je mjesečna kirija duplo manja
Kada se uzme u obzir kredit koji je potreban za kupovinu jednosobnog stana, koji je najčešće meta kupaca, mjesečna rata za banku je skoro duplo veća od kirije za isti stan. Tek kada bi imao učešće od 40 do 50 odsto od cijene stana, iznos rate bi bio manji od iznosa kirije. Prema ponudama iz oglasa kirija za jednosobne nenamještene stanove u Podgorici, zavisno od lokacije i starosti, iznosi od 120 do 250 eura, a najčešće između 150 i 200.
Prosječna cijena jednosobnih stanova iznosi od 40 do 50 hiljada eura, što znači da bi rata uz minimalno učešće od pet odsto i sa manjom kamatom iznosila od 280 pa do 360 eura. Ukoliko bi građanin koji je podstanar mjesečno mogao da uštedi iznos od 150 eura, koliko bi ga dodatno koštalo da je stan uzeo na kredit, za 20 godina bi uštedio 36 hiljada eura.
A da taj novac oroči u banci na takozvanu "postepenu štednju" imao bi 48 hiljada. Onaj građanin koji je uzeo stan na kredit za 20 godina imao bi taj tada već stari stan u svom vlasništvu, a potrošio bi i nekoliko hiljada eura na zamjene dotrajalih instalacija, drvenarije, sanitarija... Onaj ko je bio podstanar, a uštedio razliku, mogao bi skoro pa samo sa tim novcem da kupi nov jednosoban stan ili da ima vrlo solidno učešće za dvosoban.
Odluku da na kredit kupi jednosoban stan i da 20 godina izdvaja trećinu ili polovinu prihoda, mladom bračnom paru otežava činjenica da takav stan može biti tijesan već za koju godinu kada stignu djeca. To naručito važi za period ekonomske krize, kada ne znate kada ćete primiti narednu platu i da li ćete možda ostati bez posla.
Galerija
( Marija Mirjačić. Goran Kapor )