Stambeni krediti- pozajmiš za jedan, platiš dva stana

Crnogorske poslovne banke su u prvom kvartalu ove godine odobrile stambenih kredita u iznosu od svega 8,96 miliona eura, što iznosi tek 2,7 odsto ukupne vrijednosti te vrste pozajmica u prošloj godini.

U 2011. godini, kako je „Vijestima“ saopšteno iz Centralne banke Crne Gore (CBCG), poslovne banke su odobrile 325,8 miliona eura kredita za kupovinu ili adaptaciju stambenih objekata, što je pad od 25 miliona ili 7,5 odsto u odnosu na prethodnu godinu.

Tu vrstu kredita od ukupno 11 banaka, koliko posluje u Crnoj Gori, odobravalo je samo pet.

Značajan pad vrijednosti odobrenih stambenih kredita posljedica je, prije svega, stagnacije visokih cijena stanova u Crnoj Gori, ali i strogih uslova i nepovoljnih kamata koje diktiraju poslovne banke.

Cijene nekretnina stagniraju godinu, a zabilježen je tek ponegdje neznatan pad, ukoliko se radi o slobodnoj pogodbi.

Građevinari tvrde da su aktuelne cijene na nivou minimalne ekonomske isplativosti, dok agenti prodaje nekretnina imaju sve manje posla zbog nepovoljne situacije na tržištu.

Uzmeš 50.000, vratiš 103.000 eura

Za rješavanje stambenog pitanja, osim skupih stanova, problem su i skupi, za mnoge nedostižni krediti za kupovinu novog stana.

Prema podacima CBCG, prosječna efektivna kamatna stopa (PPEKS) na stambene kredite odobrene građanima, koje su banke prijavile Kreditnom regulatornom registru u prvom kvartalu 2012. godine, iznosila je 8,36 odsto na godišnjem nivou.

Taj nivo je za svega promil manji u odnosu na kraj 2011, što navodi na zaključak da globalni finansijski poremećaji nijesu značajnije uticali na koštanje te vrste pozajmica crnogorskim građanima.

Prevedeno na jezik brojki, građanin koji dobije stambeni kredit u iznosu od 50.000 eura od neke od banaka po kamatnoj stopi od 8,36 odsto na 20 godina, samo kamatu će platiti više nego što je sami kredit, odnosno 53.000 eura.

Tako, svaki klijent banku „časti” još jedan stan samim tim što ga kupi sebi. Ukupan iznos koji klijent na kraju tog perioda vrati banci je, dakle, nešto više od 103.000 eura.

U reklamama poslovnih banaka uglavnom se ističu nominalne kamatne stope na stambene kredite, koje su značajno niže od efektivnih, koje građani zapravo plaćaju.

To se radi iz promotivnih razloga, ali je pitanje koliko je pošteno građane prvo „mamiti” nižim kamatama, da bi prilikom posjete banci saznali da je realna kamata koju će on platiti veća i za više od jednog procenta.

Mjerilo ukupna kamata

Prosječan građanin uglavnom ne zna da je nominalna kamatna stopa, sa reklame, uvijek niža od efektivne, koju zapravo plaća.

Nominalna kamatna stopa je osnovna, odnosno čista zarada banke po osnovu kredita.

Ona „prava” kamata koju građanin zapravo plaća je efektivna, i u nju su, osim nominalne stope, uključeni i troškovi obrade kredita, osiguranja i drugih naknada i taksi. Efektivna kamatna stopa uglavnom je za procenat, procenat i po veća od nominalne.

Visina kamatne stope na stambene kredite, baš kao i za ostale vrste bankarskih pozajmica, zavisi od vrste kredita, ročnosti, sredstava i vrste obezbjeđenja naplate, ali i opštih uslova na tržištu poput uslova za poslovanje, konkurencije, inflacije, kao i kreditnog rejtinga zemlje.

Osim visokih kamata, prepreka za rješavanje stambenog pitanja prosječnom crnogorskom domaćinstvu je i visoka cijena stanova u novogradnji.

Kvadrat stambenog prostora u Podgorici ne pada sa prosječnih 1.100 eura, bez obzira na lošiju potražnju.

Najskuplji stambeni kvadrat, prema posljednjim podacima Zavoda za statistiku (Monstat), je u Budvi, gdje je u prvom kvartalu prodavan po čak 1.767 eura.

Najjeftiniji je u Nikšiću, nepunih 700 eura.

Prosječna cijena stana na nivou države je 1.200 eura. Cijene stanova su niže oko 30 odsto u odnosu na bum tržišta 2007. godine, dok je broj kupaca značajno opao.

Galerija

( Rajko Minić )