U Crnoj Gori stanova na pretek, kupaca ni za lijek

Za razliku od buma na tržištu nekretnina, kada su cijene prije četiri godine “letjele u nebo”, promet je danas znatno opao, a veliki je broj nekretnina koje duže vremena ne mogu naći svog kupca. Pad u prometu nekretnina ne samo da “potresa” primorje i sjevernu regiju Crne Gore, već i glavni grad, koji je posljednjih godina bio poprište investicionog i buma u prodaji stambeno-poslovnih prostora.

“Ranije je bilo dosta prevara, pa su kupci skeptični i ne odlučuju se da kupuju stanove u zgradama koje su u fazi izgradnje”, navodi Jovanović.

Potražnja za nekretninama u Podgorici je opala, stanovi u starogradnji skoro da se i ne prodaju, dok stagnira i prodaja stanova u novoizgrađenim zgradama. Što se tiče cijena kuća i placeva na teritoriji Glavnog grada one su, prema riječima Vladana Jovanovića iz “Krstaš” nekretnina, “nerealno visoke”.

"Ogroman broj, otprilike 90 odsto, kuća i placeva u Podgorici ima nerealnu cijenu, tako da je prodaja praktično nemoguća. Vlasnici neće da spuste cijene što otežava posao agencija za nekretnine. Starogradnja nema kupaca, s obzirom na visoke cijene. Dosta vlasnika starogradnje ne shvata da kada neko kupuje njihov stan ili kuću mora uložiti još najmanje 15.000 eura kako bi se objekat doveo u odgovarajuće stanje", rekao je Jovanović u razgovoru za “Vijesti”.

On navodi i da je potražnja za stanovima u zgradama koje su u fazi izgradnje “vrlo mala”, jer kupci “ne žele da rizikuju svoj novac”.

“Ranije je bilo dosta prevara, pa su kupci skeptični i ne odlučuju se da kupuju stanove u zgradama koje su u fazi izgradnje”, navodi Jovanović, objašnjavajući da cijene stanova u fazi izgradnje iznose od 850 do 900 eura, zavisno od lokacije.

Izvršni direktor kompanije “Čelebić” Anđela Čelebić kazala je “Vijestima” da “nemaju problem sa manjom potražnjom stanova”.

“Kada je 2010. godina u pitanju, zaključno sa decembrom, prodali smo 220 stanova, a i pretprošla godina bila je na sličnom nivou. Više je faktora koji utiču na tražnju, a koji će uticati na rezultate u ovoj godini. Najvažniji su kvalitet gradnje, lokacija, pouzdanost investitora, ali naravno i visina kamatnih stopa na kredite, putem kojih građani dijelom finansiraju kupovinu stambenih i poslovnih jedinica”, kazala je Čelebić, ističući da su u ovoj godini prodali 70 stanova, što je na prošlogodišnjem nivou za ovaj period.

U Baru pad prometa 80 odsto

Pad prometa nekretnina bilježe i barske agencije i to do čak 80 odsto manje u odnosnu na raniji period, a promet uglavnom obavljaju agencije čiji su osnivači fizička i pravna lica iz Rusije, jer se kontakti i ugovori odrade u inostranstvu, dok se kod nas samo realizuje kupoprodaja.

“Ponešto rade i ostali agenti, ali mnogo slabije nego ranije. Kupci u Baru su uglavnom strani državljani”, kazao je “Vijestima” Miško Đikanović iz agencije za promet nekrentina i pravne poslove „Džentlmen“.

Ukazujući da cijena stanova u novogradnji iznosi od 1.500 do 1.800 eura, on navodi da je u Baru “poseban problem što je cijena starih stanova vrlo blizu cijene novogradnje”, pa sve to “usporava promet korišćenih stanova“.

“Cijenu kuća je teško odrediti, svaki prodavac ima svoju cijenu, a ona zavisi od mnogo elemenata, počev od ulaganja do lokacije. Cijene placeva su takođe znatno pale, a najviše zavise od zone, udaljenosti od mora i mogućnosti gradnje, odnosno da li je plac u zahvatu DUP-a, pošto su stranci dobro upoznati da je gradnja bez dozvole krivično djelo. Cijena placa iznosi od 100 do 800 eura za kvadratni metar, prosječna cijena za kvalitetniji plac je 300 do 400 eura. Plac sa građevinskom dozvolom u prvom redu pored mora ide i do 1.000, odnosno 1.100 eura pod uslovom da se želje kupca za gradnjom na tom placu podudare sa gradnjom koju dozvoljava DUP”, zaključio je Đikanović.

Stanovi prodati na ruskom tržištu u doba buma

Direktor firme „Longrun invest“ Nikola Vujačić, koja je u Baru izgradila više od 200 stanova u prethodne četiri godine, istakao je da su ti stanovi uglavnom prodati na ruskom tržištu u doba buma nekretnina.

"Inostranim kupcima placeva od prije tri-četiri godine pare su zarobljene u zemlji, a to je 20 do 25 odsto investicije u građevinu."

“Otkako je počela kriza, a vidim da ni kod drugih prodavaca nije bilo mnogo bolje, vrlo je malo realizacije, u 2010. godini nije bilo čak ni interesovanja. Od početka ove godine je nešto bolja situacija, potencijalni kupci dolaze, razgledaju stanove, vraćaju se po nekoliko puta, cjenkaju za svaki euro, ali se i dalje slabo odlučuju na kupovinu”, objašnjava Vujačić.

On navodi da je sada struktura kupaca mnogo drugačija nego prije nekoliko godina kada su dolazili Rusi „sa mnogo novca, ne pitajući koliko košta”, što je dovelo do “enormnog skoka cijena“. Sada dolaze pripadnici ruske srednje, pa i niže srednje klase koje, kaže sagovornik „Vijesti“, isključivo interesuje odnos kvaliteta gradnje i cijene „koji treba biti mnogo realniji nego prije“.

“Prije realizacije imamo mnogo pregovora, kupci traže odlaganje plaćanja i do deset godina, mi im možemo izaći u susret najviše do godinu dana. I naši ljudi se takođe interesuju za ove stanove, ali te cijene su nažalost iznad njihovih mogućnosti, jer su ove zgrade podignute u vrijeme kada su cijene zemljišta, komunalija, građevinskog materijala bile mnogo više”, ističe Vujačić.

On napominje i “da smo mi sami izazvali krizu u građevinarstvu kašnjenjem DUP-ova”.

"Inostranim kupcima placeva od prije tri-četiri godine pare su zarobljene u zemlji, a to je 20 do 25 odsto investicije u građevinu. Dakle, 70-80 odsto planiranih novaca za investicije čeka donošenje planova da bi bili realizovani. Da je neko tada umjesto kupovine placa oročio milion eura u banci, imao bi u međuvremenu od kamata milion i po, a sada svake godine samo gubi novac za poreze na praznu ledinu. Naši prijatelji iz inostranstva sa kojima smo odavno u kontaktu hoće da grade na kupljenom zemljištu, ali polako gube strpljenje i neki od njih već preprodaju te placeve i po nižoj cijeni, samo da bi izvukli bar nešto novca i plasirali ga na atraktivnije tržište, prije svega u Albaniju", zaključio je Vujačić.

U Herceg Novom sve više kupaca iz Bosne

I dok je promet u Herceg Novom prije čeiti godine bio veći tri i po puta, od početka ove godine se u toj opštini prometuje oko 70-tak nekretnina mjesečno. Više od 90 odsto kupaca su Rusi, a za njima slijede ostali Evropljani.

Cijene stanova i kuća su u odnosu na „bum“ od prije nekoliko godina pale za 40 odsto, dok je cijena zemljišta pala za 20 do 30 odsto. Istina, zemlja se i kupuje manje u posljednje vrijeme. Pogotovo se ne kupuju veliki kompleksi. Međutim, cijena kvadrata zemlje uz more i dalje je visoka i iznosi do hiljadu eura.

Neki od posrednika primjećuju da je u posljednje vrijeme nešto veće interesovanje za kupovinu manjih stanova, većinom jednosobnih, a sve je više kupaca iz Bosne i naših ljudi iz dijaspore, dok Rusi kupuju zemlju, ali manje placeve. Za stanove uz more cijena metra kvadratnog iznosi od 2.000 do 2.500 eura, koliko je i u Starom gradu.

U širem gradskom području cijena je oko 1.500, a u prigradskim naseljima oko hiljadu eura. Da interesovanje za kupovinu nekretnina raste saglasan je i agent Saša Keković, koji je kazao da je interesovanje na nivou godina prije velikog buma prodaje nekretnina na Crnogorskom primorju.

Međutim, on misli da najveći bokeljski grad nije spreman za velike transakcije, odnosno za prodaju velikih kompleksa zemljišta gdje bi se gradili hoteli.

Prema tvrdnji Ilije Budeč, koji je zbog nedostatka posla zatvorio svoju agenciju za posredovanje u kupovini i prodaji nekretnina, prodajom nekretnina u Herceg Novom se bavi izmedju dvije i tri hiljade ljudi, što je za ogromnu većinu to dodatno, ali unosno zanimanje.

Pljevljaci radije sami grade

Prema podacima Poreske uprave u Pljevljima je u prva tri mjeseca ove godine prodato, odnosno kupljeno 65 nekretnina, što je za oko 20 odsto manje u odnosu na isti period prethodne godine. U istom periodu, Poreska uprava u Pljevljima je na području žabljačke opštine evidentirala promet 24 nekretnine, dvanaest manje u odnosu na prethodnu godinu.

U opštini nemaju podataka koliko ima na divlje sagrađenih građevina, ali se pretpostavlja da ih ima oko 2,5 hiljada.

Inače, zavisno od zone cijena metra kvadratnog stambenog prostora u Pljevljima iznosi od 500 do hiljadu eura, koliko za svoje nekretnine traže vlanici u strogom centru grada.

Kupovina nekretnina u Pljevljima posljednjih godina većinom se vezuje za Rudnik uglja, s obzirom na to da ta kompanija za rješavanje stambenh pitanja svojim radnicima daje kredite po povoljnim uslovima.

Veliki broj stanova kupili su i vlasnici čija je imanja eksproprisao pljevaljski Rudnik, zbog napredovanja rudarskih radova, a manji broj njih bio je prinuđen da svoje stambeno pitanje rješava podizanjem stambenih kredita sa visokim kamatama kod nekih od banaka.

Karakteristično je da se većinom Pljevljaci odlučuju za individualnu gradnju, a većina kuća posljednjih dvadesetak godina napravljena je bez dozvole. U opštini nemaju podataka koliko ima na divlje sagrađenih građevina, ali se pretpostavlja da ih ima oko 2,5 hiljada.

Kvadrat u Bijelom Polju 800 eura

Cijena stambenog prostora u bjelopoljskoj centralnoj zoni trenutno iznosi 800 eura po kvadratu, dok je 2007. i 2008. godine iznosila 1.200 eura.

Nataša Smiljanić iz bjelopoljske agencije za nekretnine “Koš“ kazala je da je znatno opala potražnja za kupovinom stanova u odnosu na prije tri godine.

“U drugoj, takozvanoj prigradskoj zoni, stanovi po kvadratu kreću se oko 700 eura. Što se tiče prodaje porodičnih stambenih objekata došlo je do značajne korekcije cijena u prosjeku za 40 odsto, te se zavisno od kvaliteta gradnje i lokacije cijena kreće od 300 do 350 eura po kvadratu”, kazala je Smiljanić.

Zgrada u Plavu čeka stanare

Organizovane prodaje stanova Plavu nije bilo do prije desetak godina, a danas na području te opštine postoji samo jedna stambena zgrada, koja i dalje traži svoje stanare.

Ono što se više traži u Plavu su placevi za izgradnju privatnih stambenih objekata, a cijena jednog ara zemlje iznosi od 5.000 do 10.000 eura

Naime, riječ je o stambenoj zgradi kompanije „Giprom“ iz Tuzle, čiji direktor te kompanije za opštinu Plav Šefkija Šabović kaže da „prodaja stanova slabo ide i da je prodat veoma mali broj stanova“.

Metar kvadratni u toj zgradi košta 900 eura, što je u odnosu na ostale gradove u Crnoj Gori skromna cifra, jer se tačno ispod zgrade nalazi Plavsko jezero, pa je samim tim i pogled jedan od najboljih u gradu.

Ono što se više traži u Plavu su placevi za izgradnju privatnih stambenih objekata, a cijena jednog ara zemlje iznosi od 5.000 do 10.000 eura, što je za jednu malu i siromašnu opštinu, veoma velika cijena.

Kupci placeva su uglavnom pečalbari, koji žele imati svoj krov nad glavom, kada borave u svom rodnom gradu tokom ljetnjih mjeseci i prodaja placeva zasigurno bolje ide, nego li prodaja stanova u opštini.

( Ekipa “Vijesti” )