Zemlja koju niko neće procijenjena na 2,6 miliona

Livade, pašnjaci, kamenjari i zarasle parcele na kojima nije bila dozvoljena gradnja, od kojih je većina u zabačenim brdima iznad Budve i Kotora, procijenjeni su, u dva predmeta protiv kriminalne grupe Svetozara Marovića, na 2.637.228 eura. Procjene je, na zahtjev Specijalnog državnog tužilaštva (SDT), radio vještak Aleksandar Rakočević. To pokazuju podaci do kojih je slobodnim pristupom informacijama došao Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG).

Postupci vođeni protiv kriminalne grupe Marovića najbolji su primjer koliko su sporazumi o priznanju krivice zloupotrebljavani. Tužilaštvo i sud su u tim nagodbama prihvatali nerealne procjene imovine od koje Opština Budva već šestu godinu ne uspijeva da unovči gotovo ništa.

Međutim, ni Opština nije učinila puno da zaštiti svoje interese prilikom potpisivanja tih nagodbi. Jedan dio Opština je sama otkupila, dok je drugi pod zabilježbama u katastru i teško da će ikada moći da od nje izvuku neki novac.

Nekadašnji visoki funkcioner Demokratske partije socijalista (DPS) Svetozar Marović nagodio se sa tužiocem SDT-a Sašom Čađenovićem da, kao organizator kriminalne grupe koja je oštetila Budvu za preko 45 miliona eura, robija tri godine i devet mjeseci i da plati 100.000 eura. Takođe, trebalo je da u budžet vrati nešto preko milion eura. Međutim, on je do danas nedostupan Crnoj Gori, a kazna zastarijeva u oktobru 2026. godine.

Opština je do sada uspjela da naplati oko 300.000 eura od prodaje Marovićeve imovine, što je manje od četvrtine duga koji je trebalo da vrati. Vještak Rakočević je imovinu koju je založio kao garanciju da će dug biti naplaćen procijenio na 1.120.361 euro.

U okviru iste kriminalne grupe, u slučaju poznatom kao “Kopirajt”, Opština Budva je oštećena za 2.191.312 eura. Bivši izvršni direktor firme “Kopirajt” Aleksandar Armenko nagodio se da, kao član Marovićeve kriminalne grupe, robija pola godine, a to preduzeće je uslovno kažnjeno. Firma je Opštini Budva, na račun štete, predala imovinu koja je bila predmet procjene u tom postupku. Od toga nije naplaćeno ništa.

U tri procjene imovine rađene za predmet “Kopirajt”, parcele, mahom kamenjarsko područje, koje su založene za dug od preko dva miliona eura, isti vještak procijenio je na preko milion i po eura.

Vještak, predstavnici pravosuđa, ali i Opština Budva skidaju odgovornost sa sebe za propuste u tim slučajevima.

Komadić njive procijenjen na preko pola miliona eura

U dvije procjene iz juna 2016. piše da imovina Marovića (Svetozara, njegovog sina Miloša i brata Dragana) u Krimovici i Prijevoru, založena kao garancija za isplatu duga, između ostalog obuhvata i dvije parcele u blizini plaže Jaz, potpuno zarasle i nepristupačne. Jedna od njih je i u suvlasništvu sa državom.

Rakočević je ocijenio da jedna od parcela, za koju navodi da ne zna da li je na njoj dozvoljena gradnja, vrijedi 350 eura po metru kvadratnom, ali ne objašnjava u procjeni kako je došao do tog podatka. Tako je došao do procjene da 589 metara kvadratnih u Prijevoru vrijedi 206.150 eura. Vještak je procijenio da ta parcela vrijedi kao najskuplji kvadrat zemlje na tržištu, iako i sam u procjeni navodi da se ne može izjasniti oko namjene parcela, pa i da su nepristupačne.

Međutim, najveća vrijednost zemljišta u blizini, sa kojim upoređuje tu parcelu, zabilježena je 2013. i to na 253 eura po metru kvadratnom. U naredne tri godine, vrijednost zemljišta u blizini opada za gotovo polovinu, kako se i navodi u procjeni.

Na sajtovima za promet nekretnina, zemljište na Jazu se nudi po cijenama koje su veoma različite, a zavise od lokacije, površine i mogućnosti gradnje, piše u procjeni. Kreću se od 70 do 350 eura po metru kvadratnom.

I drugu parcelu od 663 metra kvadratna u Prijevoru, koja je u suvlasništu s državom a za koju takođe navodi da je zarasla i nepristupačna, vještak Rakočević cijeni na 120 eura po metru kvadratnom, odnosno na gotovo 80.000 eura.

On takođe procjenjuje da su u Krimovici skuplje parcele kojima se ne može prići od parcele koja se nalazi u selu. Tako parcele Marovića od 2.805 metara kvadratnih koje se nalaze na brdu i do kojih nema puta, zarasle i nepristupačne, procjenjujuje na 224.400 eura.

Njive, voćnjaci i pašnjaci, koje je založio Marovićev sin, obuhvataju ogromnu površinu i vlasništvo su velikog broja osoba, što im, prema procjeni vještaka, znatno umanjuje vrijednost. Iz izvještaja o procjeni se prostom računicom može zaključiti da mlađi Marović u suštini posjeduje samo 56. dio tih parcela. Ipak, vještak je Marovićev dio procijenio na gotovo 550.000 eura.

Kamenjar “vrijedi” gotovo milion

U slučaju “Kopirajt”, kamenjar i močvarno zemljište procijenjeni su na gotovo 900.000 eura, iako Rakočević u procjeni navodi da je “zbog neatraktivnosti, nedostatka detaljnog urbanističkih planova, infrastrukture i ostalog, veoma teško naći zainteresovanog kupca, jer za takva područja skoro i da nema nikakve potražnje”.

Parcela u Tudorovićima od 148.538 metara kvadratnih je, kako se navodi u procjeni, na kamenitom, brdovitom terenu, nepodesnom za gradnju, nema infrastrukture, nije dozvoljena gradnja… Rakočević procjenjuje ovu parcelu na pet eura po kvadratu, odnosno na 742.690 eura.

Dvije parcele u Buljarici od 1.729 metara kvadratnih i jednu u Kruševicama od 1.928 metara kvadratnih, za koje se takođe navodi da su na kamenitom, brdovitom terenu na kome nije dozvoljena gradnja i da nemaju pogled prema moru, vještak procjenjuje na nešto manje od 200.000 eura.

Dva voćnjaka na Svetom Stefanu, u drugoj procjeni u ovom predmetu, Rakočević cijeni na malo manje od 700.000 eura. Do cijene voćnjaka od 820 eura po metru kvadratnom, vještak dolazi upoređujući podatke sa sajtova koji se odnose na prodaju - stanova i kuća. Mada, ovo je jedina lokacija koju je procjenjivao za koju postoji Detaljno-urbanistički plan (DUP) i dozvoljena je gradnja.

I na sajtu Uprave za katastar i državnu imovinu Crne Gore - Geoportalu vidljivo je da je većina spornih parcela zapravo zarasla, močvarna područja i kamenjari.

Aleksandar Rakočević za CIN-CG tvrdi da se uvijek koristio principima profesionalizma i stručnosti, posebno vodeći računa da država i lokalne samouprave budu zaštićene. Ističe da nije on birao nekretnine koje će se procjenjivati, već je od SDT-a dobio nalog da ih procijeni.

Zaista se, priznaje, većinom radilo o manje atraktivnim nekretninama - zemljištu na slabijim lokacijama, dijelom i neurbanizovanim. Ipak, kako kaže, s obzirom na to da se radi o Budvi, zemljište ima potencijal.

”Pregledom procjena i dalje sam mišljenja da, uz dobro osmišljen plan prodaje i marketing, Opština Budva sve nekretnine koje je dobila preko SDT-a može prodati po onim vrijednostima po kojim su procijenjene, a dio nekretnina i za veće vrijednosti”, tvrdi Rakočević.

Činjenica da se prilikom oglašavanja kod javnog izvršitelja niko nije javio na oglase, dodaje Rakočević, ne znači da nekretnine nemaju vrijednost.

”U Crnoj Gori nijedna nekretnina kod javnih izvršitelja nije prodata po početnoj cijeni. Svi potencijalni kupci čekaju drugu ili treću licitaciju, kako bi nekretnine kupili po mnogostruko manjoj vrijednosti”, navodi on.

Ovdje je Opština Budva ispravno postupila, ocjenjuje Rakočević za CIN-CG, time što je sama otkupila dio zemljišta u Krimovici i kako kaže, spriječila da te nekretnine neko uzme za minimalne vrijednosti.

On nije želio detaljnije da govori o procjenama imovine koje je radio u spornim predmetima, navodeći da ga je SDT obavezalo na tajnost u tim postupcima.

Trećina Crne Gore “nestala” u procjenama?

Ni od Specijalnog državnog tužilaštva, niti od tužioca Saše Čađenovića, koji je dogovorio sve sporne sporazume, ni nakon višenedjeljnog dana čekanja CIN-CG nije dobio odgovor zašto su se nagodili na ovaj način. Pitali smo i da li su procjene imovine prošle bilo kakvu kontrolu pravosuđa te da li smatraju da neko treba da odgovara za epilog tih slučajeva. Svi ovi sporazumi sklopljeni su u vrijeme mandata glavnog specijalnog tužioca Milivoja Katnića.

Čađenović je, u međuvremenu, uhapšen po nalogu SDT-a, zbog osnova sumnje da je, obavljajući funkciju specijalnog tužioca, u periodu od sredine 2020. do 2022. godine, učinio krivično djelo stvaranje kriminalne organizacije i više krivičnih djela zloupotreba službenog položaja.

Sve sporne sporazume je “aminovao” predsjednik Višeg suda u Podgorici Boris Savić. On je za CIN-CG istakao da prilikom zaključenja sporazuma ni tužilac, niti okrivljeni nijesu naveli da je procjena vještaka sporna. Sa zaključenjem sporazuma, napominje Savić, saglasila se i budvanska Opština.

”Da li je Opština Budva kasnije uspjela da naplati nešto od preuzete imovine svakako nije pitanje za sud”, kaže Savić.

U situacijama kada se mišljenje vještaka ocijeni spornim, dodaje on, sud uvijek ima mogućnost angažovanja tzv. super vještačenja, odnosno komisije vještaka.

Rad predsjednika Višeg suda Borisa Savića doveden je u pitanje, kada je pravosudna inspekcija, početkom decembra, problematizovala slučajnu dodjelu predmeta u tom sudu. Utvrđeno je da su moguće zloupotrebe slučajne dodjele predmeta uvođenjem prakse da predsjednik suda odlučuje o sastavu sudskog vijeća. Ministar pravde Marko Kovač je tada najavio da će o tome obavijestiti vršiteljku dužnosti predsjednice Vrhovnog suda Vesnu Vučković radi eventualnog pokretanja postupka za utvrđivanje odgovornosti Savića pred Sudskim savjetom.

U vrijeme sklapanja spornih sporazuma sa Marovićem i pripadnicima njegove kriminalne grupe predsjednik Opštine Budva bio je Srđa Popović iz DPS-a. Oba njegova prethodnika na toj funkciji Lazar Rađenović i Rajko Kuljača, takođe iz DPS-a, osuđeni su za učestvovanje u Marovićevoj kriminalnoj grupi.

Popović je za CIN-CG prvobitno rekao da nije bio na čelu Opštine kada su se potpisivali sporni sporazumi, ali se brzo prisjetio da jeste. Nakon insistiranja da pojasni način na koji je Opština prihvatila sporne nagodbe, Popović je rekao:

”Ne sjećam se, to je bilo davno”.

Njegova tadašnja saradnica i sadašnja rukovoditeljka Sektora za imovinsko pravne poslove u Opštini Budva Milena Antović je za CIN-CG istakla da su imali povjerenja u rad tužilaštva i da su vjerovali da će novac biti vraćen.

”Ni tada nijesmo imali, a ni danas nemamo uvid u procjene imovine koje su rađene u tim predmetima”, naglasila je ona.

Izvor iz nekadašnjeg vrha opštinske vlasti u Budvi je za CIN-CG ocijenio da je “trećina Crne Gore nestala u procjenama”, te da ta zemlja “ni 2006. kada je bio bum nekretnina nije mogla da vrijedi toliko”.

”Posebno imovina založena za ‘Kopirajt’, ne vrijedi ni 15 centi po kvadratu”, istakao je taj izvor.

Predstavnici Sekretarijata za zaštitu imovine u Opštini Budva su za CIN-CG rekli su da nijesu uspjeli da prodaju gotovo ništa od imovine koja je stavljena pod hipoteku za Marovićev dug od preko milion eura. Jedan dio je Opština sama otkupila, dok je drugi pod zabilježbama u katastru i, kako kažu, teško da će ikada moći da od nje izvuku neki novac.

”Sporni pravni poslovi nijesu stavljeni van snage, a nijesmo ni blizu da se obeštetimo. Založena imovina samo nam pravi dodatnu štetu, došlo je do aboliranja optuženih, a mi i dalje trošimo resurse za nešto što ne vrijedi”, rekao je za CIN-CG sekretar za zaštitu imovine u budvanskoj Opštini Đorđe Zenović.

Ta imovina Opštini samo pravi dodatne troškove, za održavanje, vođenje postupaka prodaje, advokate i slično, ističe Zenović.

Komentarišući tvrdnju vještaka da založena zemlja ima vrijednost, Zenović je istakao da možda mali dio na Jazu i Krimovici može imati neku vrijednost “na dugom štapu”, ali da ta vrijednost nije ni blizu onoga kako je procijenio vještak.

”Imovina založena u predmetu ‘Kopirajt’ ni za sto godina neće imati nikakvu vrijednost”, ocijenio je Zenović.

On je Tužilačkom savjetu (TS) u junu ove godine podnio pritužbu na rad državnih tužilaca i rukovodioca tužilaštava koji su postupali u budvanskim predmetima, a u odnosu na primjenu instituta sporazuma o priznanju krivice.

”Kao sredstvo obezbjeđenja naknade dosuđene novčane štete, tužilaštvo je prihvatilo nepokretnu imovinu čija vrijednost u najvećem broju slučajeva po našoj ocjeni nije odgovarala visini dosuđenog obeštećenja”, naveo je Zenović u pritužbi.

Iz Tužilačkog savjeta je CIN-CG-u odgovoreno da će, u prvoj polovini decembra, Komisija za pritužbe razmatrati predmet, nakon čega će ići na ocjenu TS-u. Do objavljivanja teksta, TS nije odlučivao o toj pritužbi.

Savić za CIN-CG objašnjava da sud ne može da se izjašnjava o krivičnoj ili profesionalnoj odgovornosti vezano za sklapanje sporazuma, jer bi bilo kojim odgovorom prejudicirao sudsku odluku:

”Zbog toga se o ovom pitanju mogu isključivo izjašnjavati stranke koje su sklopile sporazum”.

A potpisnicima sporazuma su očito procjene izgledale realne.

Procjene rađene ofrlje

Da su razne zloupotrebe bile moguće u ovoj oblasti, govori i podatak da izrada procjene imovina uopšte nije bila zakonski uređena do 2018. godine. Tek sa donošenjem Pravilnika o metodologiji za procjenu vrijednosti imovine te godine su prvi put detaljnije razrađena pravila po kojima se može raditi neka procjena.

Tada se prvi put definišu obavezni elementi izvještaja o procjeni imovine ili kapitala, među kojima je i fer vrijednost, odnosno cijena koja bi bila dobijena za prodaju imovine.

Ta vrijednost se, u procjenama koje su rađene prije izrade Pravilnika, nigdje ne pominje.

”Do tada, a bogami i kasnije, te procjene su se često radile ofrlje i bez ikakve kontrole”, rekao je CIN-CG-u izvor iz procjeniteljske struke koji je želio da ostane anoniman.

Međutim, kako objašnjava, to što neko nešto procijeni, posebno u tako važnim sudskim predmetima, moralo bi da bude predmet ozbiljne kontrole pravosuđa.

Iz Ministarstva finansija (MF) za CIN-CG su objasnili da se na Pravilnik čekalo duže vrijeme zbog potrebe za stručnom pomoći inostranih i domaćih eksperata. Oni pojašnjavaju da su procjenjivači, i prije donošenja Pravilnika, morali raditi u skladu sa Međunarodnim i Evropskim standardima za procjenu vrijednosti. Iz MF-a tvrde da kontrolu nad procjeniteljima vrši udruženje, komora ili asocijacija čiji su oni članovi.

Iz Komore procjenitelja i sudskih vještaka Crne Gore su za CIN-CG rekli da “nijesu mjerodavni, niti nadležni” za pitanja, između ostalog, koliko u Crnoj Gori ima licenciranih procjenitelja i kakvoj kontroli oni podliježu.

Prema Zakonu o računovodstvu, Ministarstvo može da oduzme licencu ovlašćenom procjenjivaču koji poslove procjene vrijednosti vrši nestručno. Tim Zakonom je predviđena prekršajna odgovornost i novčana kazna do 2.000 eura za procjenitelje koji ne rade u skladu sa propisima.

Krivični zakonik (KZ) Crne Gore oblast procjene imovine tretira jedino u domenu privrednog poslovanja, i to kroz djela zloupotreba ovlašćenja u privredi i zloupotreba procjene. Predviđena je kazna zatvora od tri mjeseca do 10 godina u zavisnosti od pribavljenje imovinske koristi ili prouzrokovane štete.

Zakonik o krivičnom postupku propisuje da se imovinsko pravni zahtjev podnosi najkasnije do završetka suđenja, odnosno u ovom slučaju potpisivanja sporazuma, i da o njemu odlučuje sud. Propisano je i da će sud usvojiti sporazum ako, između ostalog, utvrdi da sporazumom nijesu povrijeđena prava oštećenog i da je sporazum u skladu sa interesima pravičnosti, a sankcija odgovara svrsi izricanja krivičnih sankcija.

Nagodbe zloupotrebljavane

U izvještajima Evropske komisije (EK) se već nekoliko godina upozorava da bi korišćenje sporazuma o priznanju krivice trebalo ograničiti samo na izuzetne predmete, kako bi se Crna Gora efikasnije suočila sa korupcijom i organizovanim kriminalom. U izvještajima se ističe i da bi kaznena politika trebalo da bude dosljednija i odvraćajuća, te da je neophodna revizija upotrebe instituta u slučajevima organizovanog kriminala i korupcije.

Čak i čelnici crnogorskog pravosuđa neformalno priznaju da je ovaj institut zloupotrebljavan.

Ministarstvo pravde (MP) je, polovinom ove godine, najavilo da je u toku revizija krivičnog zakonodavstva i analiza primjene sporazumnog priznanja krivice, koje će dati jasne preporuke za eventualnu izmjenu zakona, ali i pomoći da se ovaj institut efikasnije primjenjuje.

Iz MP-a za CIN-CG navode da je analiza o primjeni sporazuma o priznanju krivice završena i da obuhvata period do 2021. godine.

”Analiza će sadržati zapažanja u odnosu na pravni okvir kada su u pitanju sporazumi o priznanju krivice. Analizirali smo i zaključene nagodbe kod naročito osjetljivih krivičnih djela, kao i dobre prakse tužilaštva, ali i šta su nedostaci u praksi”, navode iz MP-a, ne precizirajući koja su to zapažanja.

Oni dodaju da Nacrt izmjena Zakona o oduzimanju imovinske koristi stečene kriminalnom djelatnošću još nije predat Skupštini. Nijesu odgovorili na pitanje da li će Zakon tretirati oblast procjene imovine i na koji način.

Vrhovno državno tužilaštvo je nedavno saopštilo da će ubrzo biti formirana radna grupa za izradu smjernica za primjenu sporazuma o priznanju krivice. Vršiteljka dužnosti vrhovne državne tužiteljke Maja Jovanović ranije je izjavila za medije da su prepoznati problemi i nedostaci trenutne primjene nagodbi i da će radna grupa, za veoma kratko vrijeme, moći da izradi nove smjernice.

”Jedna od preporuka je da se iz sporazuma o priznanju krivice isključe krivična djela pranja novca i trgovine ljudima”, rekla je tada Jovanović.

Prema nezvaničnim saznanjima CIN-CG-a, smjernice bi trebalo da budu gotove do kraja ove godine.

Savić očekuje da ta uputstva poboljšaju percepciju javnosti, “jer je utisak da se sporazumi donose čak i bez zakonskog osnova, a potpuno se ignoriše činjenica da se oni uvijek zaključuju uz saglasnost okrivljenog, tužioca i oštećenog”.

Nadamo se da će nagodbe u našoj zemlji konačno uticati na prevenciju, ali i zadovoljenje pravde. Tada se valjda neće događati da svi projekti koje je država za 2023. godinu budžetom planirala za Budvu mogli biti plaćeni novcem koji je Opština izgubila zbog toga što nije mogla da se naplati od imovine oduzete od osuđenih članova Marovićeve kriminalne grupe. Prema budžetu za sljedeću godinu, adaptacija budvanskog Doma zdravlja, rekonstrukcija otvorenog bazena Pizana kod Starog grada, rekonstrukcija postrojenja za prečišćavanje otpadnih voda, izgradnja vrtića u naselju Dubovica i izgradnja jedne mini obilaznice koštali bi malo više od dva i po miliona eura. To je gotovo isti iznos koji bi Opština dobila da je oduzetu imovinu uspjela da unovči.

Finansijskim istragama oduzet stan pod sporom

SDT je doživjelo krah i vođenjem finansijskih istraga u postupcima protiv kriminalne grupe Svetozara Marovića.

CIN-CG je nedavno pisao da je SDT, za posljednjih šest godina, uspio da trajno oduzme jedino stan od 193 metra kvadratna od Miloša Marovića. Međutim, i oko ovog stana sada se vodi spor, jer Milošev bivši poslovni partner Petar Miloš tvrdi da je mlađem Maroviću pozajmljivao novac, na osnovu kog je upisana hipoteka upravo na nekretninu koja je oduzeta.

Zaštitnik imovinsko pravnih interesa Crne Gore tužio je njih dvojicu, tražeći da se poništi ugovor o navodnom zajmu od 236.000 eura, na osnovu koga sada Petar Miloš pokušava da proda oduzeti stan.

Nema odgovornih, tužioci napreduju

CIN-CG je ranije objavio serijal istraživanja, analizirajući oko 700 presuda Višeg suda, usvojenih po sporazumima o priznanju krivice SDT i VDT u Podgorici, notirajući ozbiljne propuste u primjeni, ali i realne sumnje da je došlo do zloupotrebe ovog instituta u našoj zemlji.

Osim toga, nerealne procjene imovine presudile su i u slučaju porodice Safeta Kalića, koja je greškama pravosuđa oslobođena optužbi za pranje novca.

Kako je CIN-CG ranije pisao, firma “Geotech” procijenila je njihovu imovinu na gotovo 30 miliona eura, za koju su stručnjaci, koji su učestvovali u sudskom postupku, ocijenili da ne vrijedi ni osam miliona.

Upravo takva procjena, prema nalazima CIN-CG-a, bila je glavni adut Kalićima u dobijanju milionske odštete, kao posljedicu petogodišnjeg upravljanja njihovom imovinom dok su se nalazili u pritvoru.

Ni za ovaj slučaj niko iz pravosuđa, ali ni procjenitelji nijesu ni na koji način odgovarali. Tužilac Hasan Lukač, koji je postupao u ovom predmetu, nije dao nijedan dokaz da oprani novac potiče iz krivičnog djela. On je nakon toga čak i unaprijeđen u člana Tužilačkog savjeta i ocjenjivao je rad drugih tužilaca.

( Maja Boričić, Andrea Jelić )