Obećavaju kraj crnom tržištu nekretnina i sigurnost kupcima

Promet nekretninama u Crnoj Gori prati veliki broj nepravilnosti i problema jer ne postoji poseban zakon kojim se reguliše ta oblast niti ko se i pod kojim uslovima može baviti tim poslom, zbog čega posrednici rade po različitim standardima što stvara poteškoće za građane i kupce.

Zbog visokog učešća sive ekonomije u ovoj oblasti država gubi značajan dio novca od neprijavljenih provizija koje su većinom u gotovini i mimo računa čime se dovodi u pitanje kontrola tokova novca i oporezivanje.

To se, između ostalog, navodi u Izvještaju o analizi procjene uticaja (RIA) predloga Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti koji je Ministarstvo ekonomskog razvoja (MERT) stavilo na javnu raspravu do kraja ovog mjeseca.

Prema dokumentima, najvažnija novina u predlogu zakona su stvaranje registra onih koji se bave prometom nekretnina i uvođenje obaveznog stručnog ispita za posrednike.

Kako piše u predlogu Zakona, građanin koje polaže stručni ispit mora da ima prebivalište na teritoriji Crne Gore i najmanje IV nivo kvalifikacija, odnosno srednje ili stručno obrazovanje. Polaganje ispita bi se organizovalo jednom u pola godine, a sastojao bi se od usmenog i pismenog dijela dok bi agentima koji nemaju položen taj ispit bilo zabranjeno da se bave posredničkim poslom.

“Stručnim ispitom se obezbjeđuje da agenti ili agencije za nekretnine posjeduju odgovarajući minimum znanja iz oblasti Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, planiranju i izgradnji objekata, državnom premjeru i katastru, notarima, porezu na promet nepokretnosti i drugih propisa”, navodi se u Izvještaju.

Dodatno, cilj je da svi zainteresovani mogu da rade pod jednakim uslovima uključujući i strane državljane kojih je sve više na tržištu a nedovoljno poznaju crnogorske zakone.

Osim toga, prometom nekretnina ne bi mogli da se bave oni koji nisu upisani u Registar posrednika. Među uslovima za upis, navodi se da je potrebna registracija u Centralnom registru privrednih subjekata i dokazi da je posrednik registrovan za djelatnosti agencije za nekretnine, da ima položen stručni ispit, odgovarajući poslovni prostor i važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti. Ovim bi se kako piše, evidentirali oni koji ispunjavaju uslove za bavljenje ovim poslom i zaštitila javnost dok bi se kroz onlajn registar obezbijedio besplatan i jednostavan uvid.

Plan je smanjiti sivu ekonomiju i nekvalitetnu uslugu

Ključni problemi koje bi predlog zakona trebalo da ukloni su visoko učešće sive ekonomije u prometu nekretninama, nekvalitetna usluga, nepostojanje osiguranja od odgovornosti i stručne spreme za posrednike kao i to da trenutno ne moraju da prikažu kompletnu dokumentaciju za nepokretnost.

Osim toga, u Izvještaju se navodi da je cilj riješiti i to što se ugovori o posredovanju u praksi rijetko zaključuju, što nemaju sve elemente, obaveze i odgovornosti i što se provizije često ne isplaćuju preko računa nego u gotovini čime se dovodi u pitanje kontrola tokova novca i oporezivanje, uz manjak državnih podataka o transakcijama.

“Na ovako neregulisanom tržištu ugrožen je veliki broj kupaca zbog nedostatka potpune informacije o nepokretnostima koja su u prometu, kao i nedostatak odgovornosti lica ako do realizacije kupoprodajnog ugovora ne dođe”, navodi se u dokumentu.

Registrovana privredna društva i pravna lica su prema Izvještaju, ugrožena nelojalnom konkurencijom i neregistrovanima koji nemaju odgovornost za propuste tokom prometa. Navodi se da je tržište neophodno urediti jer se posredovanjem često bave osobe bez licence ili registracije čime država gubi ozbiljan prihod od neprijavljenih provizija te da je donošenje zakona ključno i za ukidanje ili smanjenje sive ekonomije, podizanje kvaliteta usluge i unapređenja okvira za otkrivanje i suzbijanje pranja novca.

Kazne

Primjena ovih propisa neće stvoriti troškove građanima i privredi i neće biti administrativnih opterećenja ni biznis barijera, piše u Izvještaju.

“Kako implementacija propisa ne zahtijeva obezbjeđenje finansijskih sredstava iz budžeta, nije predviđeno donošenje podzakonskih akata iz kojih će proizaći finansijske obaveze. Implementacijom propisa neće se stvoriti prihod u budžetu”, pojašnjeno je u dokumentu.

Dodatno se ističe da za izradu Zakona nije korišćena eksterna ekspertiza, ali i da su privrednici ukazali da je neophodno stvaranje registra, korišćenje ugovora pri saradnji i osiguranja od finansijske štete izazvane profesionalnim propustima ili greškama. Prema dokumentu, prepreke za uvođenje propisa ne postoje dok će za monitoring i ocjenu primjene zakona biti zaduženi MERT i Uprava za inspekcijske poslove.

Kazna za građane koji rade, a nisu upisani u Registar ili nemaju položen stručni ispit biće od hiljadu do četiri hiljade eura.

Dodatno, u predlogu zakona piše da će za isti prekršaj pravna lica platiti od četiri do 40 hiljada eura, dok će preduzetnici morati da izdvoje od dvije do 12 hiljada eura.

Osim kazne, za rad bez upisa u Registar, pravnom licu, preduzetniku ili fizičkom licu se može izreći i zabrana posredovanja u prometu nepokretnostima u trajanju od 30 dana do šest mjeseci kao i mjera javnog objavljivanja odluke.

Posredovanjem se često bave osobe bez licence ili registracije, čime država gubi ozbiljan prihod od neprijavljenih provizija, pa je donošenje zakona ključno za ukidanje ili smanjenje sive ekonomije, podizanje kvaliteta usluge i unapređenja okvira za otkrivanje i suzbijanje pranja novca

Osiguranje od štete i ugovor o posredovanju

Posrednik u prometu mora sa osiguravajućom kućom da ima ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu, koju bi tokom posla mogao nanijeti nalogodavcu ili trećim licima.

“Za štetu koju bi posrednik mogao prouzrokovati, najniža osigurana svota ne može biti manja od 20 hiljada eura po jednom štetnom događaju, odnosno 60 hiljada eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj godini osiguranja”, piše u dokumentu.

Osim toga, predviđeno je i uvođenje ugovora o posredovanju u prometu kojim se posrednik obavezuje da će tražiti osobu radi pregovaranja i zaključenja posla o nekretninama, a nalogodavac da će mu isplatiti naknadu ako posao bude zaključen.

( Mirko Kotlaš )