Cijene stanova otišle u nebo, a i dalje rastu

Cijene stambenih nekretnina u Crnoj Gori nastavljaju da rastu, iako padaju cijene građevinskog materijala na međunarodnom tržištu, a Evropska centralna banka upozorava na “haotičan pad” cijena nekretnina u eurozoni.

Na pitanje zbog čega sada rastu cijene stanova, ako padaju cijene građevinskih materijala i ako je trend u Evropi potpuno suprotan, sagovornici “Vijesti” iz građevinskog sektora kažu da je interesovanje stranaca proteklih mjeseci značajno povećano i da “ne pitaju za cijenu”.

“U Crnu Goru je zvanično došlo preko 80 hiljada stranaca, većinom Rusa, Ukrajinaca i Turaka, koji su značajno imućniji od prosječnog građanina u Crnoj Gori. Oni već čine 15 odsto stanovništva i žele da kupuju nekretnine. Naše dosadašnje cijene stanova za njih su veoma niske tako da ulažu značajne količine novca u njihovu kupovinu. Sada u Podgorici ne možete naći stan ispod 1.700 eura po kvadratu, a na boljim lokacijama su značajno preko dvije hiljade”, kazao je sagovornik “Vijesti”.

Monstat je u izvještaju iz juna naveo da je prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Podgorici bila 1.580 eura po kvadratu.

Rast će trajati dok stranci imaju novca

“Tokom ljeta i sada došlo je do novog velikog rasta cijena, tako da će taj prosjek u obračunu za treći kvartal biti preko 1.700 eura po kvadratu. Imamo primjer da se na lokacijama preko Morača u blizini Hrama uspješno prodaju strancima i po cijeni od 2.800 eura za kvadrat, a tek su postavljeni temelji za zgradu”, kazao je sagovornik “Vijesti”.

Na pitanje do kada će trajati rast cijena, odgovorio je dok ima interesovanja stranaca da ih kupuju po tim cijenama.

“I samo nekoliko hiljada bogatih stranaca može značajno da poveća cijene i na duži rok, jer sva naša građevinska operativa u cijeloj Crnoj Gori može godišnje da napravi najviše tri-četiri hiljade stanova, a interesovanje stranaca je sada veće od toga. Cijene građevinskog materijala su prošle godine imale veliki rast, a sada su u padu. Bez obzira na to cijene će i daje biti visoke dok ima kupaca za njih”, kazao je sagovornik “Vijesti”.

Rata za stan porasla sa 382 na 630 eura

Početkom pretkrizne 2019. godine cijena prosječnog kvadrata stana u Podgorici u komercijalnoj prodaji iznosila je, prema podacima Monstata, 1.209 eura.

Prema toj cijeni stan od 50 kvadrata vrijedio je 60 hiljada eura. Tada je, prema podacima Centralne banke, prosječna efektivna kamatna stopa na stambene kredite iznosila 4,53 odsto. Odnosno za tu vrijednost stana ukupan dug za kredit, koji bi trebalo vratiti na period od 20 godina, iznosi bi 91 hiljadu eura, sa mjesečnom ratom od 382 eura.

Sada je uz očekivani rast prosječne cijene kvadrata na 1.700 eura, vrijednost tog stana porasla na 85 hiljada eura. Kamata sada iznosi 6,42 odsto, pa bi ukupan iznos duga za kredit na 20 godina bio 151 hiljadu eura, a mjesečna rata bi iznosila 630 eura.

Sama vrijednost stana za četiri godine povećana je za 25 hiljada, ukupan iznos duga za kredit za 66 hiljada, a mjesečna rata za 250 eura.

Da bi sada neko kupio ovaj stan na kredit treba da ima neto platu od najmanje 1.300 eura.

Evropska centralna banke juče je ponovo povećala referentnu kamatnu stopu, što će uticati i na novi rast kamata i u Crnoj Gori. Najavili su i da je to posljednje povećanje u pokušaju zaustavljanja inflacije.

Rast kamata smanjio je potrošnju i investicije, što je dodatno uticalo na pad ekonomije. Prema Eurostatu sada se sedam članica EU, računajući i najveću evropsku ekonomiju Njemačku, nalazi pred recesijom, a da li će doći do pada evropske ekonomije trebalo bi biti poznato krajem ovog mjeseca.

Kvadrati skupi za Evropljane

Evropska centralna banka (ECB) u junu je upozorila na veliki pad cijena nekretnina u eurozoni, koji bi mogao izazvati negativne posljedice za banke koje imaju visok procenat hipotekarnih kredita.

“Gledajući u budućnost, pad cijena nekretnina mogao bi postati haotičan jer rastuće kamatne stope na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju teret kamata po postojećim hipotekarnim kreditima”, upozorio je tada ECB.

To, kako su naveli, posebno vrijedi za zemlje u kojima prevladavaju hipotekarni zajmovi s promjenjivom kamatnom stopom. ECB je takođe upozorila da bi regije u kojima su institucionalni ulagači zauzeli velike pozicije na tržištu stambenih nekretnina mogle pretrpjeti veći udarac ako se kapital povuče.

Takve opasnosti za sada ne postoje u Crnoj Gori, a građevinari i banke dobro zarađuju.

Sindikalni fondovi grade i za 600 eura po kvadratu

U izvještaju Monstata za drugi kvartal navedeno je i da je bilo prodaja stanova kroz sindikalne fondove za iznos od 589 eura po kvadratu u novogradnji. To je podatak koji se odnosi na centralnu regiju u kojoj se nalaze Nikšić, Danilovgrad, Cetinje i Tuzi.

To je bila cijena koja obuhvata samo troškove izgradnje sindikalnog fonda, jer su od opština dobili besplatno zemljište i bili oslobođeni plaćanja naknada za uređenje građevinskog zemljišta - komunalija.

Ukoliko bi se uzelo u obzir da u samim građevinskim radovima nema većih razlika, a da iznos komunalija, zemljišta i ostalih troškova, prema Monstatu u Podgorici na cijenu utiče sa 301 eura, ukupan trošak građevinara ne bi mogao biti veći od 1.100 eura po kvadratu.

Cijene rasle, ali su Monstatu slali stare podatke

Monstat je prošle sedmice objavio izvještaj “Potrošnja građevinskog i pogonskog materijala”, u kojoj su navedene ukupne potrošnje oko 150 vrsta građevinskih materijala tokom 2022. godine i iznosa novca koji je potrošen za njihovu nabavku.

Dijeljenjem tih brojeva dobija se cijena tog materijala po komadu, kvadratu ili kilogramu. Kada se uporede te cijene iz 2022. godine, one su potpuno iste kao u 2021. u istom izvještaju.

“Vijesti” su taj izvještaj poslale za nekoliko građevinara i trgovaca građevinskog materijala, uz molbu da kažu da li su to cijene koje su važile prošle godine. Lani su građevinari tvrdili da je zbog početka rata u Ukrajini došlo do velikog rasta cijena građevinskog materijala zbog čega su i oni morali povećati cijene stanova.

Monstat po metodologiji na bazi uzorka izabere nekoliko velikih trgovaca kojima šalje upitnike o cijenama građevinskog materijala.

Građevinari i trgovci su prvo tvrdili da takve upitnike ne dobijaju i da je neko u Monstatu kopirao cijene odranije, a zatim su u firmama provjeravali da li je neko dobio te upitnike.

Jedan od njih je naknadno “Vijestima” kazao da jesu dobili upitnik, ali da je njegovim radnicima bilo dosadno da ga popunjavaju za preko 150 vrsta proizvoda, pa su im poslali neke podatke koje su im i ranije slali.

To je ilustrativan primjer koji pokazuje da statistika može biti “tačan zbir netačnih podataka”.

( Goran Kapor )