CIN-CG: Rješenje problema ili još jedan eksperiment - nema legalizacije za bespravnu gradnju nakon oktobra 2018. godine?

Bila sam trudna kada smo gradili ovu kuću, nosila sam cigle, skupljali smo kišnicu da bismo imali vode, macom smo razbijali kamen da bismo imali gdje da živimo. Sad cijela porodica ima problema sa kičmom, kaže Ljiljana Jokić, jedna od vlasnica bespravno podignute kuće na Malom brdu, naselju u Podgorici, koje se pruža na brežuljcima iznad dijela grada Preko Morače.

Do gornjeg dijela ovog naselja, gdje Ljiljana živi, dolazi se makadamskim putem, uz šiblje i stijene s obje strane puta, koji svjedoče da je tu nekada bio kamenjar. Vlasnici pedesetak kuća čekaju već godinama da se ispune obećanja lokalnih funkcionera, koji obično pred izbore dođu da im obećaju da, eto, tek što nije stigla voda.

Jokić za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG) kaže da ni danas taj dio naselja nema vode, ni funkcionalne puteve. Njena kuća, koja je podignuta na opštinskom zemljištu još 2004. bez neophodnih dozvola, prijavljena je podgoričkom katastru odmah pošto su se uselili 2005. godine. Od tada su uredno plaćali porez, struju. I odvoz smeća, za kontejnere koji su kilometar udaljeni od kuće. Stanovnici ovog dijela Malog brda da bi legalizovali kuće, sada treba, između ostalog, da plate zemlju na kojoj je kuća nelegalno izgrađena 132 eura po kvadratu.

Samo u Podgorici ima više “divljih naselja”, sa desetinama hiljada ilegalnih kuća, građenih zauzimanjem državne, opštinske, ali i privatne zemlje - u Park šumi Zagorič, Kakarickoj gori, Dajbabskoj gori, na Malom brdu…

U Crnoj Gori, prema procjeni Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma (MEPPU) ima preko 60.000 nelegalnih objekata, a država od 2017. godine, kada je donijeta odluka o legalizaciji bespravno sagrađenih objekata, ne uspijeva da riješi problem. Nelegalna gradnja se nastavila. Za šest godina legalizovano je svega 2.818 objekata, od oko 52.000 prijavljenih za legalizaciju.

Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata iz 2017. koji je tretirao i postupak legalizacije, sada se mijenja i pretvara u tri zakona, od kojih bi jedan trebalo da se bavi samo pitanjem bespravne gradnje.

Građani koji bi trebalo da legalizuju objekte boje se da bi nova zakonska rješenja mogla da ugroze osjetljive slojeve stanovništva, koji neće moći da riješe probleme, jer se traže velike sume novca za legalizaciju u pojedinim naseljima.

“Ovo je eksperiment države koji ne znamo kako će se završiti”, ističe za CIN-CG dr Milica Vujošević iz organizacije KANA (Ko ako ne arhitekt).

Ona ističe da je problem bespravnih objekata sistemskog karaktera i da se ne može riješiti jednim zakonom. Podsjeća da zakon već postoji, ali da njegovo sprovođenje i rješavanje socijalnih i prostornih problema nisu na zadovoljavajućem nivou. Smatra da bi novi zakon trebalo da se usvoji što prije i podsjeća da je javna rasprava završena još u maju.

Procjena Ministarstva je da bi se od procesa legalizacije moglo prikupiti najmanje 150 miliona eura, ako svi prihvate uslove, koje predviđaju nova zakonska rješenja.

A uslovi su da se podnese zahtjev za legalizaciju sa urađenim i ovjerenim elaboratom, koji košta od par stotina eura pa naviše, u zavisnosti od veličine objekta.

Zatim je potrebno platiti naknadu za urbanu sanaciju, odnosno ono što bi za legalne graditelje bile “komunalije”. Visinu te naknade odredile su opštine.

Tako se, prema Odluci o naknadi za urbanu sanaciju, koju je podgorička opština donijela 2020, ta naknada kreće od nešto manje od 142 eura po metru kvadratnom u najskupljoj zoni, do nešto manje od 49 eura u najjeftinijoj zoni. Ova naknada se za osnovno stanovanje u bespravnim objektima umanjuje za 50 odsto, za pomoćne objekte u okviru kuće 80 odsto, a za socijalne slučajeve 90 odsto.

Kvadrat placa na Malom brdu 132 eura

Prema toj odluci, za urbanu sanaciju kuće od 100 kvadrata, stanovnici Malog brda treba da plate oko 5.000 eura, ukoliko žive u njoj. Ako ne žive, plaćaju duplu cijenu.

Mnogo veći problem za njih je otplata zemljišta, koja je procijenjena na 132 eura po metru kvadratnom. Što znači da za plac od 600 kvadrata treba platiti oko 80.000 eura. Zemlja se može otplatiti na rate u periodu od 30 godina, ukoliko služi za stanovanje.

“Niko ne bježi od plaćanja, svi mi već godinama pokušavamo da legalizujemo kuće, ali moramo imati osnovne uslove za život i da to budu realne cijene, a ne cijene placeva u Dubrovniku”, kaže Ljiljin komšija, Miško Šćekić.

On ističe i da je prostor na kome su pravili kuće u ovom naselju bio kamenjar, te da su oni koji su tu gradili od toga napravili obradivo zemljište.

“Novi zakon je još gori od prethodnog, ovo nema šanse da zaživi, ako im je zaista cilj da se legalizuju bespravno podignuti objekti, što i mi svi godinama pokušavamo, cijena cijelog postupka bi se morala smanjiti”, ističe Gordan Grdinić iz ovog naselja.

On pojašnjava da su u tom dijelu Malog brda mahom izbjeglice i ljudi sa sjevera, koji nijesu imali gdje da žive, te da oni ne mogu da plate toliki novac za legalizaciju.

Osim toga, kao garancija da će otplatiti zemljište moraju založiti nešto što vrijedi 30 odsto više nego to zemljište.

“Jedino što mi možemo i imamo založiti je upravo ta bespravna kuća, koja nikako ne može da vrijedi toliko”, pojašnjava Grdinić.

Grdinić naglašava da će se organizovati i zahtijevati da legalizacija bude dostupna za sve.

Predstavnica organizacije KANA, Milica Vujošević ističe da je bespravna gradnja problem koji se veoma teško može riješiti na zadovoljstvo svih, tako da je logično da rješavanje tog pitanja nailazi na otpor.

Ona smatra da, kada su u pitanju osjetljive kategorije stanovništva, ovaj problem bi trebalo rješavati putem socijalne pomoći i slično. Međutim, upozorava da je među nelegalnim graditeljima mnogo tranzicionih dobitnika, koji su kršili zakone radi sticanja koristi.

“Problem nelegalne gradnje nije vezan samo za ugrožene kategorije stanovništva, već i za mnoge koji su gradili zarad profita, prodaje nekretnina, tako da toj praksi se mora jednom stati na put”, naglašava Vujošević.

A da li to važi i za nelegalno izgrađene objekte bivšeg šefa države Mila Đukanovića, bivšeg gradonačelnika Budve Marka Bata Carevića ili Srpske pravoslavne crkve (SPC) ostaje da se vidi.

Rušenje dvije nelegalne kuće Đukanovića, u selu nadomak Nikšića, najavljeno je bučno dva dana nakon izbora, na kojima je izgubio predsjedničku funkciju, u aprilu ove godine. Ali se to nije desilo. Ti objekti se, prema Prostorno-urbanističkom planu (PUP) Nikšić, nalaze u zelenom pojasu gdje nije dozvoljena gradnja stambenih objekata.

Mreža za afirmaciju nevladinog sektora (MANS) optužila je Carevića za uzurpiranje oko pola miliona kvadratnih metara državnog zemljišta na Krimovici, nadomak Budve. On i dalje bez problema sve to koristi.

Među nelegalnim graditeljima je i SPC, koja gradi hram na državnom zemljištu pored Kapetanovog jezera, u Kolašinu, a ranije je napravila krstionicu kod Tivta, metalnu crkvu na Rumiji… Ni njih niko ne dira.

Rušiće u zaštićenim zonama i tamo gdje je planirana infrastruktura

Državna sekretarka Ministarstva Zorica Krsmanović naglašava za CIN-CG da će se strogo voditi računa o tome da li su bespravni objekti izgrađeni na mjestima gdje je planiran neki infrastrukturni projekat, u zaštićenim zonama, u zahvatu Nacionalnih parkova, gdje se može legalizovati samo u skladu sa planom.

“Naravno da ne smijete praviti vilu od 500 kvadrata u zaštićenim prostorima, to će sve da se ruši”, ističe Krsmanović.

Ona pojašnjava da svako može da podnese zahtjev za legalizaciju i po važećem zakonu:

“Suština je natjerati vlasnike nelegalnih objekata da se prijave i da objekti uđu u katastarsku evidenciju”.

Iz Ministarstva navode da će novac koji se prikupi od urbane sanacije biti uložen u naselja onih koji su ga dali:

“Rezultati procesa legalizacije moraju biti vidljivi, kroz poboljšanje uslova života na tim prostorima, unapređenje komunalne infrastrukture, izgradnjom nedostajućih objekata, a uspješnost sprovođenja zakona zavisi od odaziva bespravnih graditelja koji će ući u proces”.

Graditelji nakon 2018. plaćaće naknadu za korišćenje prostora

U Nacrtu zakona piše da se mogu legalizovati samo objekti koji se nalaze na tzv. orto-foto snimku, koji dokazuje da su objekti građeni do oktobra 2018.

Kuće koje se ne nalaze na tom snimku iz oktobra 2018. ne mogu ući u proces legalizacije.

Najveći broj od 333 primjedbe koje su stigle na Nacrt zakona, odnosi se upravo na zahtjeve da legalizacijom budu obuhvaćeni i objekti koji nijesu na orto-foto snimku. Javnost se takođe žali na visinu naknade za legalizaciju i rokove za pokretanje postupka legalizacije.

U primjedbama se ističe da država između ostalog ne može ograničavati legalizaciju samo na period do 2018, kada ni do dan-danas nije usvojila planska dokumenta.

MEPPU, na čijem je čelu Ana Novaković Đurović, razmišljalo je o tome da dozvoli legalizaciju i objekata koji se ne nalaze na snimku, ali se na kraju od toga odustalo, kako tvrde za CIN-CG.

Vujošević iz organizacije KANA ističe da je, prilikom izrade Nacrta zakona, Ministarstvo bilo izričito da se objekti građeni nakon oktobra 2018. ne uzimaju u obzir jer bi to značilo da je zapravo u redu raditi nelegalno, jer će se taj objekat svakako nekad legalizovati.

“Svi su bili i prije 2018. upozoreni da ne grade nelegalno, jer im se objekat neće razmatrati, pa su opet to učinili. Ne radi se o periodu tranzicije i rješavanju stambene potrebe i krova nad glavom, već se radi o bahatosti i namjernom činjenju krivičnog djela, što nelegalno građenje jeste”, naglašava Vujošević.

Ona ocjenjuje da država treba tome da stane na put, ali se boji da će popustiti “pod pritiskom velikih graditelja i poznatih prekršilaca zakona, prije nego zbog saosjećanja sa socijalno ugroženim kategorijama”.

Međutim, u razgovoru sa novinarkom CIN-CG, iz Ministarstva navode da to ipak neće dozvoliti.

“Svi smo svjedoci da je zidao i ko nije mislio da zida, da bi ušli na orto-foto snimak, jer im je jeftinije da legalizuju objekte kasnije, nego da rade legalno”, pojašnjava za CIN-CG direktorica Direktorata za razvoj stanovanja i legalizaciju Radmila Lainović.

Realnost je da je nakon orto-foto snimka izgrađen veliki broj objekata.

“Ako orto-foto uklonimo kao kriterijum, mi dajemo signal da nema granica. Time bismo dozvolili da nam prostor kreiraju bespravni graditelji”, pojašnjava ona.

Ipak te objekte neće rušiti, ukoliko su u svrhu stanovanja i ne nalaze se na infrastrukturi, ali će morati da plaćaju naknadu za korišćenje prostora.

U Ministarstvu tvrde da je zloupotreba orto-foto snimka gotovo nemoguća:

“Ne vjerujem da će neko rizikovati licencu i krivičnu prijavu zbog toga”.

Orto-foto snimak još nije dostupan na sajtu Ministarstva.

Zaštitnik: Nacrt zakona suprotan Ustavu i direktivama EU

Zaštitnik imovinsko-pravnih interesa u primjedbama na Nacrt zakona upozorava da je u koliziji sa Ustavom i drugim propisima, ali i pojedinim direktivama EU.

Oni ističu i da obrazloženje tog propisa ne sadrži jasne argumente zašto je legalizacija bespravnih objekata javni interes. Dodaju da nema nikakvih podataka i analiza koje će uvjeriti javnost da će doći do priliva u budžet, da će ta sredstva biti namijenjena za razvoj infrastrukture i boljeg standarda građana, ali i da neće doći do ugrožavanja životne sredine.

“Posebno treba cijeniti činjenicu da bespravna gradnja predstavlja krivično djelo propisano Krivičnim zakonikom (KZ). Pored toga nelegalni graditelji se stavljaju u povoljniji položaj u odnosu na one koji poštuju zakone i procedure”, naglašavaju iz kancelarije zaštitnika.

Ukazuju i da prema Ustavu, Zakonu o državnoj imovini i Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima propisano je da dobra od opšteg interesa ne mogu biti privatna svojina. Takođe, upozoravaju i da je, propisana legalizacija objekata u zaštićenim zonama, takođe u suprotnosti sa Ustavom, zakonima i direktivama EU, te da je obuhvata više krivičnih djela.

Zaključuju da je nacrt Zakona neodrživ i da se mora vratiti na doradu.

Iz Ministarstva, međutim, ne prihvataju primjedbe zaštitnika, konstatujući, između ostalog, da nije potrebno posebno obrazloženje za namjeru rješavanja problema bespravne gradnje, te da nije moguće ukloniti sve bespravno podignute objekte bez posljedica.

U Ministarstvu, u odgovoru na dostavljene primjedbe, pojašnjavaju da se objekti u zaštićenim zonama mogu legalizovati samo ako su izgrađeni u skladu sa planskim dokumentom:

“I u ovim zonama je gradnja dozvoljena, ali mora biti u skladu sa pravilima”.

U Nacrtu zakona se predlaže i formiranje državne agencije koja se osniva na pet godina i čiji bi jedini zadatak bio da se bavi legalizacijom objekata.

“Jedinice lokalne samouprave za pet godina nijesu riješile ni jedan odsto podnijetih zahtjeva za legalizaciju”, obrazloženje je Ministarstva zašto osniva agenciju.

Iz Ministarstva ističu da nema ni precizne evidencije o broju bespravnih objekata, te da ni ovaj posao lokalne samouprave nijesu završile.

“Ako uključimo još i nelegalnu nadogradnju postojećih objekata ta cifra od 60.000 je sigurno veća, ali su te građevine mnogo manji problem”, ocijenila je Lainović.

Iz Ministarstva dodaju i da lokalne samouprave još nijesu napravile ni evidencije koliko je tih objekata u svrhu stanovanja.

“Lokalne samouprave često nemaju kapaciteta da sve to završe, posebno sada kada će im se vratiti u nadležnost i izrada lokalnih planova”, pojašnjava Krsmanović.

Ona dodaje da će sve bespravne objekte preko 500 metara kvadratnih obrađivati agencija. Za objekte preko 500 metara kvadratnih biće potrebna i izrada Elaborata statičke i seizmičke aktivnosti:

“Ako posle godinu dana vidimo da opštine nijesu riješile makar 20 odsto zahtjeva, Agencija će preuzeti dio posla, ali će onda od toga prihodovati država, a ne opštine”.

Vujošević ocjenjuje da osnivanje agencije na nivou države nije loša ideja, budući da su se opštine žalile da ne mogu da postignu da obrade toliko predmeta, koliko se nelegalno gradi.

Činjenica je, zaključuje Vujošević, da se ovaj trend mora nekako zaustaviti, a da li će se i u kolikoj mjeri uspjeti sa novim zakonom i kakva će biti njegova primjena, ostaje da vidimo.

“Niko ne bježi od plaćanja, ali po realnim cijenama. Ako ne, neka nas bagerom zagrnu po brdu, i nas i kuće”, kaže Ljiljana Jokić, koja bi da legalizuje kuću, ali i da plati naknadu za dozvole i zemljište koje su racionalne.

Hrvatska zabranila legalizaciju nakon 2011.

Lainović ističe da je u Hrvatskoj 2011. napravljen presjek stanja i samo se legalizovalo ono što je urađeno do tad.

U Makedoniji je napravljen presjek, ali samo da bi se objekti upisali u katastar, a ne i legalizovali, i to je koštalo euro.

Ona ističe da nikome nije cilj da ruši kuće ljudima koji u njima žive, ali da se mora uvesti neki red i kazniti one koji bespravno grade.

“Ne mogu se nelegalnim graditeljima davati veća prava nego legalnim”, ističe Lainović.

Nema izdavanja bespravnih objekata

Nacrtom zakona zabranjeno je bavljenje djelatnostima u nelegalnim objektima. Lainović pojašnjava da su zabranili poslovanje bespravnim objektima:

“Znači ljudi u maju podnose zahtjev za legalizaciju, a u oktobru odustaju od toga, da bi mogli to da izdaju, to ćemo zabraniti”, ističe ona.

Takođe se Zakonom ostavlja rok od šest mjeseci da se preda zahtjev za legalizaciju, a Zakon se donosi na pet godina, do kada mora da bude završena legalizacija svih bespravnih objekata.

“Jasno je nama da su mnogi ljudi iz nužde pravili kuće, zato smo prepoznali kategoriju osnovnog stanovanja i to se posebno tretira u odnosu na one kojima kuća služi isključivo za izdavanje na 200,300 metara od mora”, navodi Krsmanović.

( Maja Boričić )