Cijene stanova veće 40 odsto nego prije dvije godine

Cijena prosječnog kvadrata stana u novogradnji na nivou Crne Gore, od septembra 2021. godine do istog mjeseca ove godine, porasla je sa 1.203 na 1.647 eura, pokazuju uporedni podaci Uprave za statistiku Monstat.

Odnosno za dvije godine cijena kvadrata stana, na nivou države, povećana je za 443 eura ili za 37 odsto.

Izvor “Vijesti” iz građevinskog sektora kazao je da je nakon pandemije i na početku ratnih sukoba u Ukrajini do rasta cijena stanova dolazilo zbog poremećaja na tržištu građevinskih materijala i povećanja troškova, dok je sada glavni razlog za rast veliko interesovanje stranaca za kupovinom stanova.

“Dok god postoji interesovanje stranaca da po ovim iznosima kupuju stanove, cijene neće padati”, kazao je sagovornik “Vijesti”.

U Podgorici je rast cijena stanova bio još veći i iznosio je 43 odsto. Prosječna cijena kvadrata novogradnje u glavnom gradu prije samo dvije godine iznosila je 1.182 eura, a sada je 1.700 eura.

U primorskom regionu cijena kvadrata je za ovaj uporedni period povećana sa 1.385 na 1.584 eura ili za 14 odsto. U centralnom regionu u koji se ubrajaju opštine Nikšić, Cetinje, Danilovgard, Tuzi i Zeta, cijena stana u novogradnju prije dvije godine je iznosila 651 euro a sada je 682 eura, što je rast od 4,7 odsto.

U sjevernom regionu rast cijena stanova za posljednje dvije godine bio je najniži i iznosio je tri odsto, odnosno prosječna cijena kvadrata je povećana sa 1.250 na 1.288 eura. Međutim u odnosu na 2019. godine, cijena stanova na sjeveru je povećana za skoro duplo, jer je tada kvadrat koštao 676 eura. Razlog za taj rast je što je u međuvremenu u skijališnim centrima na Kolašinu i Žabljaku pokrenuta izgradnja više luksuznih zgrada, a kako u drugim gradovima ovog regiona skoro i da nema stambene gradnje, ovi centri zimskog turizma “vuku” visoku prosječnu cijenu.

Sagovornik “Vijesti” navodi da su građevinari očekivali da će nakon ljeta doći do smanjenja interesovanja stranaca za kupovinom stanova, ali je ipak taj trend nastavljen.

“Cijene stanova neće padati dok god postoji interesovanje kupaca da za kvadrat stana u Podgorici u naseljima dalje od centra plaćaju od 1.300 do 1.700, a u centru, dijelu grada preko Morače i novim naseljima uz Cetinjski put od dvije, dvije i po pa i do tri hiljade po kvadratu. I dalje postoji vrlo veliko interesovanje stranaca za kupovinom stanova. Često plaćaju i unaprijed pune iznose dok je zgrada još u temeljima, a imamo primjera da pojedini kupuju i po nekoliko stanova”, kazao je izvor “Vijesti”.

U Crnu Goru je u protekle dvije godine došlo preko sto hiljada stranaca, prvo iz Turske zbog političke nestabilnosti i progona pripadnika takozvanog gulenističkog pokreta, a zatim iz Ukrajine i Rusije zbog ratnih dešavanja, mobilizacija i sankcija.

Kako se te nestabilnosti ne smiriju, odnosno nema ni naznaka prestanka ratnih dešavanja, većina ovih osoba zatražila je privremeni boravak, odnosno status stranca sa stalnim nastanjenjem.

Da bi dobili takav status potrebno je da imaju poslovnu aktivnost u Crnoj Gori - registrovanu firmu ili radni odnos, i rješeno stambeno pitanje - stan u svom vlasništvu ili dugoročni ugovor o zakupu. To je uticalo na povaćanje broja preduzeća i zaposlenih u Crnoj Gori, ali i na rast cijena stanova za kupovinu i zakup.

Monstatovo istraživanje o cijenama stanova u novogradnji zasniva se na podacima koje dobijaju iz zaključenih ugovora o kupoprodaji između investitora za stanove koji se prvi put stavljaju u promet, odnosno ne prate cijene stanova iz takozvane starogradnje.

“Cilj istraživanja o prosječnim cijenama kvadratnog metra stana u novogradnji nije mjerenje cijena kao odraz ponude i potražnje novih stanova na tržištu, već mjerenje nivoa cijena prodatih stanova u novogradnji za koje su zaključeni kupoprodajni ugovori. Sve cijene predstavljaju nominalni izraz vrijednosti iz kupoprodajnih ugovora i iskazuju se po jednom kvadratnom metru korisne stambene površine”, navedeno je u metodologiji Monstata.

Uprava za statistiku osim komercijalne prodaje stanova od privrednih društava, prati i prodaju stanova iz takozvane solidarne stambene izgradnje, odnosno sindikalnih fondova solidarnosti i stambenih zgrada.

U ovom kvartalu (jul, avgust, septembar) zabilježena je prodaja stanova iz solidarne gradnje, samo u centralnoj regiji bez glavnog grada (Nikšić, Cetinje, Danilovgrad, Tuzi i Zeta) i njihova cijena je iznosila 589 eura po kvadratu.

Metodologija Monstata ne obuhvata stanove prodate u posebnim turističko-stambenim zonama kao što su Porto Montenegro, Luštica bay... projekata koji su bili obuhvaćeni takozvanim ekonomskim državljanstvom. To je razlog zbog čega su cijene stanova u primorskoj regiji niže od cijena u glavnom gradu.

Potrebne više od dvije prosječne plate za jedan kvadrat

Prosječna neto plata u septembru 2021. godine iznosila je 533 eura, kada je cijena prosječnog kvadrata stana u novogradnji iznosila 1.203 eura

Tada je za kupovinu jednog kvadrata stana bilo potrebne nešto više od prosječne plate, odnosno od jedne zarade moglo se kupiti 44 odsto jednog kvadrata stana.

U septembru ove godine prosječna neto zarada iznosila je 800 eura, odnosno bila je veća za 50 odsto u odnosu na isti mjesec prije dvije godine. Međutim, kako je i cijene kvadrata prosječnog kvadrata narasla na 1.647 eura, ponovo su potrebne više od dvije prosječne mjesečne zarade za kupovinu jednog kvadrata stambenog prostora.

Sada se za jednu prosječnu neto zaradu može kupiti 48,5 odsto od jednog kvadratnog metra stana.

I dalje veliko interesovanje za stambene kredite

I pored rasta cijena stanova, kao i povećanja iznosa kamata, i dalje je veliko interesovanje građana za stambenim kreditima.

U julu, avgustu, septembru i oktobru ove godine crnogorske banke su odobrile stambene kredite vrijedne 34,8 miliona eura. U istom periodu 2021. godine, iznos odobrenih stambenih kredita vrijedio je 28,2 miliona eura.

Prosječna efektivna kamatna stopa na odobrene stambene kredite u septembru 2021. godine iznosila je 4,84 odsto, a sada je 6,58 odsto.

Zbog rasta cijena i kamata, stan od 40 kvadrata skuplji za 48 hiljada eura

Jednosoban stan od 40 kvadrata u Podgorici, prema cijenama iz istraživanja Monstata, prije dvije godine se mogao kupiti za 47 hiljada eura, a sada je za njega potrebno izdvojiti 68 hiljada eura.

Ukoliko bi se cijeli iznos za kupovinu stana obezbijedio iz kredita, sa kamatnom stopom iz septembra 2021. godine od 4,84 odsto, ukupan iznos sa kamatama na 20 godina za kupovinu stana od 40 kvadrata bi iznosio 74 hiljade eura.

Prema sadašnjoj prosječnoj cijeni od 1.700 eura po kvadratu i kamatnoj stopi od 6,58 odsto, za isti stan bi ukupan iznos na 20 godina iznosio 122 hiljade eura, odnosno za 48 hiljada eura više nego da je ovakav kuoprodajni ugovor sklopljen prije dvije godine.

( Goran Kapor )