Zakup luksuznih stanova u Crnoj Gori, Srbiji i BiH: Mjesečni najam i po cijeni prosječne godišnje plate

Zakup luksuznih stanova u Crnoj Gori, Srbiji i Bosni i Hercegovini mjesečno košta i po nekoliko hiljada eura, što mnogi građani ne mogu da plate, a cijene su najpaprenije u turističkim mjestima i atraktivnim lokacijama.

U Crnoj Gori najskuplje je na primorju, pa mjesečna kirija u Budvi ide i do 5.000 eura. S druge strane, u centralnom dijelu države i Podgorici za najbolje stanove mjesečno treba izdvojiti do 2.500 eura, dok na sjeveru cijene rijetko idu iznad hiljadu eura.

Prema podacima koje su “Vijestima” dostavile agencije za nekretnine, najviše stanova iznajmljuju strani državljani - Turci, Njemci, Francuzi i Azerbejdžanci, kao i ambasade.

Sagovornici iz tog sektora saglasni su da je broj Rusa i Ukrajinaca, koji su posljednje tri godine bili dominanta sila na tržištu nekretnina, značajno opao.

Cijene na internet stranicama agencija svakako prednjače u Budvi, gdje je za najbolje trosobne luks stanove na atraktivnim mjestima, kao što su centar grada i naselje “Dukley”, potrebno izdvojiti od 2.500 do 5.000 eura. Slični stanovi mogu se naći i za 1.500 eura, ali na lošijim lokacijama, u starijim zgradama, potkrovljima...

Dvosobni stanovi koštaju od 1.500 do 3.000 eura mjesečno. Najpristupačniji su jednosobni stanovi, ali i oni koštaju najmanje 1.000, a češće oko 1.300 hiljada. Maksimalna cijena im je oko 2.000 eura, od kojih su neki u obližnjem naselju Bečići, a više od hiljadarke su i u Rafailovićima.

Prema podacima Uprave za statistiku, prosječna plata u aprilu iznosila je 828 eura.

U Podgorici, kako su kazali iz agencije za nekretnine “Taluma”, najtraženije lokacije su i dalje kvartovi City i Master, Central point, kao i okolina “Capital plaze”. Istakli su da su jednosobni luks stanovi u prosjeku do 50 kvadrata, a mjesečno koštaju od 550 do 650 eura. Za dvosobne, tvrde, treba izdvojiti od 800 do 1.000 eura.

“Najčešće se zakupljuju namješteni stanovi, dok se nenamješteni u najvećem broju slučajeva zakupljuju u poslovne svrhe. Značajno je napomenuti da su cijene zakupa u proteklih par mjeseci u padu za nekih 100 do 200 eura. Stanovi koji su se do prije par mjeseci mogli zakupiti po cijeni od 700 do 750 eura, sada su po cijeni od 600 - 650 eura. Iako i dalje vlasnici stanova pokušavaju sa cijenama dvosobnih koje sam navela, vrlo često je u samoj realizaciji zakupa cijena oko 800 do 850 eura”, pojasnili su i dodali da se najmanje traže stanovi u naseljima Masline, Zlatica i Zagorič.

Iz agencije za nekretnine “Centar” navode da se luks stanovi češće izdaju kompletno namješteni, dok se neki izdaju nenamješteni ili se namještaj iznosi iz stana, zbog posebnog zahtjeva diplomatskih predstavništava, koja nekad imaju pravilo da za zaposlene zakupljuju isključivo nenamještene. Osim poznatih mjesta, ističu da potražnja vlada i u dijelu grada preko Morače, naselju Gorica C, zgradama “Green level” i “Bemax” u Tološkoj šumi, “Normal” kod Hrama, “Vezir” na obali Morače i “Zetagradnje” kod Palade, Gradskog stadiona...

Jednosobni stanovi koštaju, kako kažu, od 500 do 800 eura, dok se cijene zakupa dvosobnih i trosobnih kreću od 800 do 2.000 eura. Kvadrature jednosobnih su od 45 do 60 kvadrata, dok su oni sa više soba od 65 do 130 kvadrata.

Istakli su i da domaće stanovništvo uglavnom nije u mogućnosti da plaća ovako visoke kirije.

“Zakupci su primarno diplomatska predstavništva stranih zemalja, koji se smatraju i najpoželjnijim jer izmiruju zakupninu i račune na vrijeme i zakupljuju na period mandata zaposlenih, najčešće tri ili četiri godine. Osim njih, zakupci su i međunarodne organizacije koje imaju svoje kancelarije u Podgorici”, naveli su iz ove agencije.

Da se većinom izdaju kvalitetno namještene luks nekretnine, čije su kvadrature od 50 do 150 kvadrata, potvrdili su iz agencije “Square nekretnine”. Prema njihovim podacima, za najbolji jednosoban stan na najboljem mjestu u Podgorici, treba izdvojiti najmanje 700 eura, za dvosobne od 1.000 do 1.500, dok trosobni koštaju i do 2.000 eura.

Sajtovi koje su “Vijesti” provjerile nisu imali veću ponudu luks nekretnina na sjeveru zemlje, ali je u Kolašinu cijena jednog od jednosobnih stanova u centru bila 650 eura. Među oglasima iz 2023. zabilježen je jednosoban stan koji je koštao hiljadu eura.

Luksuz za zahtjevne milionere

Nedavno je u srpskoj javnosti odjeknula vijest da se jedan stan, ali ne bilo kakav stan, već penthaus od 340 kvadrata u Beogradu na vodi, iznajmljuje za 9.000 eura mesečno. Zaista, oglas za ovaj nenamješteni stan sa pogledom na Savu, i dalje stoji na internet sajtu jedne agencije za izdavanje, uz još nekoliko luksuznih stanova.

Za 6.300 eura neko je već iznajmio stan u Beogradu na vodi od 220 kvadrata, kao što je jedan “manji” stan od 140 kvadrata u istom naselju izdat za 5.000 eura.

Međutim, ovo su samo izolovani slučajevi, većina stanova koji se vode kao luksuzni se iznajmljuju u cjenovnom rangu od 1.500 do 3.500 eura mjesečno. Najčešće lokacije su novoizgrađeni stambeni kompleksi na Novom Beogradu, Vračar i Stari grad i naravno Savski venac sa dominantnim naseljem - Beograd na vodi.

Ovi luksuzni stanovi su po pravilu u novoj gradnji, u strogom centru grada, u kvartovima na dobrom glasu. Najčešće su na visokim spratovima sa lijepim pogledom, a zanimljivo je da mogu biti i namješteni i nenamješteni. Naravno, nameštaj je luksuzan.

Jedna od važnih stvari je obezbijeđen parking uz najam stana.

Slične preferencije imaju i kupci luksuznih stanova.

Kaća Lazarević, stručnjak za nekretnine, objašnjava da, kada se radi o kupcima luksuznih nekretnina, situacija se promijenila posljednjih godina.

“Ljudi koji žele da kupe luks spremni su da ulože ozbiljan novac, ali žele da plate kvalitet, a ne šminku. Takvi kupci neće da plate skupo, a da stan ima loš raspored. Oni su zahtjevni i postavljaju određene uslove”, napominje ona.

Ti uslovi su mnogobrojni, a najvažniji je da dokumentacija za stan bude besprekorna.

Prema njenim riječima, ukoliko iz nekog razloga nije potpuno izvjesno uknjiženje, nema ništa od kupovine. Takođe, kupci žele da vide ko su postojeći stanari u zgradi.

“Ne žele estradu u zgradi”, ocjenjuje Lazarević, dodajući da je jedan dio Beograda na vodi za estradu, ali da druga vrsta kupaca izbjegava takve zgrade.

Ona kaže i da kupci luksuznih stanova gledaju i kakav je pogled, da li gleda na straćare ili na isto luksuzne zgrade.

Da bi neki stan bio posmatran kao luksuzan, mora biti najmanje 150 do 200 kvadrata površine i uglavnom na višim spratovima. Cijena se kreće od 4.500 do 9.000-10.000 eura za kvadrat.

“Ti stanovi moraju da imaju bar tri sobe i bar dva kupatila. Bitna je visina plafona, traži se višeslojni pod, adekvatna ventilacija kuhinje i kupatila. Oni najskuplji stanovi su u posebnim zgradama, kao na primjer Kula u Begradu na vodi. To su stanovi na jako visokim spratovima, zgrada mora da pruža pun komfor, da ima bazen, teretanu, portira i garanciju bar dvije, tri godine”, objašnjava Lazarević.

Skupi stanovi moraju da imaju kvalitetnu termo i hidro izolaciju, a sve češće se traži i dobra zvučna izolacija. Lift mora da bude veliki i bešuman.

Novi kupci velikih i skupih stanova prije kupovine gledaju i da se upoznaju sa ostalim zgradama investitora, kako bi se uvjerili da gradi kvalitetno. Pregledaju ranije zgrade, da li su oronule, kakav je kvalitet izgradnje...

“Uz stan mora da ide i parking mjesto, a često gledaju širinu mjesta, jer voze velike automobile. Gledala sam kako mjere i ulaze u garažu da vide mogu li proći njihova vozila tuda”, ukazuje naša sagovornica.

Lazarević ističe da najčešće kupuju gotove stanove, a ako se radi o Beogradu na vodi traže se zgrade bliže Savi i sa pogledom na rijeku. U tom slučaju su spremni da isplate novac i u izgradnji.

Na kraju ona ističe da su kupci tih stanova i kuća poslovni ljudi i mladi IT stručnjaci.

Kada kupuju, oni to rade preko računa, a ne na kredit.

Ako se radi o ljudima iz inostranstva, bilo našim bilo strancima, novac prebacuju na račun u banci u Srbiji i onda plaćaju. Plaćaju sve poreze, kao i državljani Srbije, ali nemaju pravo na povrat PDV-a.

Prema izvještaju Republičkog geodetskog zavoda, u posljednjem kvartalu 2023. godine najskuplji kvadrat je bio u Beogradu na vodi, u prosjeku 4.430 eura po kvadratu, a najskuplji kvadrat u ovom periodu bio je 8.735 eura.

Naselje Novi Dorćol je koštalo u prosjeku 4.308 eura po kvadratu, a Luks 51 na Novom Beogradu 3.155 eura.

Među najskupljim lokacijama u Srbiji su i Viktori gardens na Čukarici sa prosječnom cijenom od 2.708 eura po kvadratu, Zemun Vista sa cijenom od 2.555 eura i Voždove kapije na Voždovcu sa prosječnom cijenom od 2.470 eura po kvadratu.

Stan na dan, a ima i bazen

U posljednjih nekoliko godina u Bosni i Hercegovini došlo je do enormnog poskupljenja nekretnina, a cijena kvadrata stana je uticala i na rast iznosa koji se izdvaja za iznajmljivanje stana. Povećanje najamnina zabilježeno je u velikom broju gradova, posebno u turističkim središtima.

Kako tvrde agenti za nekretnine, kirije su u prosjeku u odnosu na prethodne dvije godine porasle za 100 KM (50 eura), odnosno za 10 do 20 odsto. No to, kako za “Oslobođenje” kaže Adin Jašar, sertificirani agent za nekretnine, i nije neki veliki skok ako se uporedi sa cijenama prodaje stanova gdje je kvadrat poskupio za oko 40 odsto (kvadrat sad košta od 3.000 do 10.000 KM).

“Ovaj skok cijena koji je evidentan u prodaji nekretnina, posebno stanova nije ni blizu rastu cijena najma. U suštini ja bih rekao da se često vlasnici nekretnina varaju jer misle da skok cijena nekretnina u prodaji prate cijene najma. Postoji blagi porast najamnine posebno za manje stanove sa jednom spavaćom sobom, u blizini tramvaja, što nekako većina ljudi traži. Ali generalno, kad se gleda kompletno tržište, nije bilo nekih velikih promjena u odnosu na prethodne godine. Možemo reći vrlo minimalne, nekome na žalost, a nekome na sreću”, kazao je Jašar i dodao da ako je iznajmljivanje stana bilo 500 sad je 600 KM, dok su luksuznim i velikim stanovima cijene pale.

“Cijene luksuznih stanova koje su rentali stranci su pale jer je pala potražnja”, ističe on.

A prema podacima Numbea, najveće svjetske baze podataka o troškovima života, za stan s jednom spavaćom sobom u središtu glavnog grada Sarajeva potrebno je mjesečno u prosjeku izdvojiti 623,81 KM, a za stan iste kvadrature izvan centra oko 454,55 KM.

Nešto slično nam je rekao i Jašar koji objašnjava da cijenu najma stana određuje nekoliko faktora.

“Kakav je stan, kako je sređen, blizina javnog gradskog prevoza, parking... Ako je riječ o stanovima sa jednom spavaćom sobom, cijene nisu drastično porasle. Znači, oko 500 KM treba izdvojiti. Doduše ima i skupljih, ali kao što rekoh, zavisi od određenih faktora. Dvosoban stan na Dobrinji je nekih 400, 500 KM, na Grbavici je mjesečno iznajmljivanje od 500 do 700 KM. A u centru od 700 do 1.000 KM, naravno zavisi ima li parking ili ne. Na Ilidži je najam oko 500 KM. Međutim, ako uporedimo stanje prethodnih godina i sad, možemo slobodno reći da su cijene najma porasle mnogo više u naseljima van centra grada kao što su Dobrinja i Alipašino polje. Kao što rekoh, sve varira, a imamo i tu drugu dimenziju koja se gleda pri najmu. Na primjer, gleda se novogradnja, parking... pa najam dvosobnog stana košta i po 600, 700 i 800 KM na lokacijama Stup i Dobrinja. Upravo su te lokacije dosta tražene”, kaže Jašar.

U Mostaru su cijene malo niže, pa je za jednosoban stan u centru u prosjeku potrebno izdvojiti 450 KM, a oni koji žive izvan središta u tolikom stanu mjesečno izdvajaju oko 300 KM.

Najam jednosobnog stana u Banjaluci stoji otprilike koliko i u Sarajevu, oko 500 KM, a izvan centra kreće se oko 400 KM.

Kuće su već neka druga priča. Sprat kuće košta od 400 do 800 KM, cijela kuća od 1.000 do 1.500, a vile sa bazenima i do 5.000 KM.

Prema riječima agenata za nekretnine, zanimljivo je i to da je veliki broj vlasnika odustao od dugoročnih iznajmljivanja i prešao na ustupljivanje stana na dan. Cijena se, uglavnom, vrti između 40 i 50 KM po danu. Naravno, luksuz je skuplji. Tako za 150 KM možete iznajmiti stan s đakuzijem. Za kuće je cijena drugačija. Prosječna cijena je nešto iznad 100 KM, a može ići i više od 1.000 KM po danu, u zavisnosti ima li bazen ili ne.

( Mirko Kotlaš (Vijesti), Miloš Obradović (Danas), Džemila Busnov (Oslobođenje) )