„Maljevik” bi mogao završiti na arbitraži

Gradnja luksuznog turističkog kompleksa “Maljevik” u barskoj opštini, koji je Vlada proglasila projektom od državnog interesa, mogao bi da završi pred međunarodnim arbitražnim postupkom ako izvršna vlast ne riješi problem koji je nastao usvajanjem Odluke o proglašenju zaštićenog područja park prirode “Katič”, a na osnovu koje investitor “Sonuba Montenegro” ne može da gradi jer je dio zemljišta predviđen za investiciju uvršten u zaštićeno područje.

Ova odluka je donijeta 2021. godine bez znanja investitora koji je po zakonu morao biti obaviješten o javnoj rapravi u vezi s tom odlukom jer je vlasnik zemljišta. Međutim, to nije urađeno, a u dokumentaciji koja je pratila javnu raspravu Opština Bar je navedena kao vlasnik zemljišta.

Prije usvajanja ove odluke “Sonuba Montenegro” je dobila urbanističko-tehničke uslove za ovaj projekat 2018. godine, a potpisan je s Opštinom Bar i Sporazum o međusobnim pravima i obavezama u vezi s realizacijom projekata 2019. godine, dok je Skupština Crne Gore 2018. donijela detaljnju razradu za lokaciju “Maljevik” u okviru Prostornog plana posebne namjene za obalno područje i na osnovu koga je gradnja mogla da počne.

“Sonuba” je s Morskim dobrom u skladu s kupoprodajnim ugovorom i tenderskim uslovima zaključila dugoročni ugovor o zakupu dodatnih 104.196 metara kvadratnih radi kompletiranja lokacije

Opština Bar bila je upoznata s ovim pitanjem tokom javne rasprave o spornoj odluci od strane tadašnjeg Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma kojim je rukovodio ministar Ratko Mitrović, ali, kako piše u dokumentaciji koju “Vijesti” posjeduju, nije dala nikakve sugestije za obuhvat područja “Katič”. Zbog toga je Mitrovićevo ministarstvo tražilo Mišljenje od Ministarstva ekonomskog razvoja kojim je rukovodio sadašnji predsjednik države Jakov Milatović. Odgovor je bio, kako se navodi u dokumentaciji, da taj resor nema informacije o projektu i da je neophodno prije proglašenja zaštićenog područja zatražiti stav Opštine Bar o statusu navedenog projekta, jer je ta lokalna uprava s investitorom potpisala Sporazum.

Izvršna direktorica “Sonuba Montenegro” Snežana Pekić “Vijestima” je kazala da su aktulenu Vladu upoznali s ovim slučajem i da su imali više sastanaka i da im je cilj da se problem riješi kako bi pokrenuli projekat za koji imaju novac. Pekić je naglasila da predstavnici investitora misle da je Vlada odluku za “Katič” donijela na netačnim premisama, što je čini neustavnom, i nije uzela u obzir privatnu svojinu investitora. Predložili su da se odluka izmijeni i da se lokacija “Maljevik” izuzme iz obuhvata zaštićenog područja park prirode “Katič”.

Iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine “Vijestima” su kazali da se projekat “Maljevik” nalazi u fazi pregovora i traženja rješenja za njegovu realizaciju.

“Zbog proceduralnog propusta, investitor nije bio uključen u javnu raspravu prilikom donošenja odluke o zaštiti, što je dovelo do trenutnog zastoja u razvoju projekta”, istakli su.

“Vijesti” čekaju odgovor od Opštine Bar u vezi s ovim slučajem.

Zemljište kupljeno 2007. godine

Prema Sporazumu s Opštinom Bar “Sonuba” je, po osnovu Ugvora o prenosu prava svojine na zemljištu, uplatila 32,5 miliona eura. Riječ je o površini od 203,241 metara kvadratnih zemljišta. Pekić je saopštila da su od 2007. do danas u projekat “Maljevik” uložili skoro 75 miliona eura, da državi ne duguju ni jedan cent i da uredno Javnom preduzeću za upravljanje morskim dobrom plaćaju naknadu o korišćenju morskog dobra po ugovoru iz 2008. godine... Zemljište je kupljeno 2007. godine za 32,5 miliona eura, a investicija je vrijedna najmanje pola milijarde. Istovremeno, “Sonuba” je s Morskim dobrom u skladu s kupoprodajnim ugovorom i tenderskim uslovima zaključila dugoročni ugovor o zakupu dodatnih 104.196 metara kvadratnih radi kompletiranja lokacije.

Pekić je istakla da se na realizaciji ovog projekta uporno radi godinama i investitor je potpuno posvećen sprovođenju investicionog plana i pored brojnih i krajnje neuobičajenih problema i opstrukcija s kojima se suočava.

“Najnovija u nizu prepreka za realizaciju projekta Maljevik je Odluka o proglašavanju zaštićenog područja park prirode “Katič” koja je donijeta u oktobru 2021. godine u isto vrijeme kada se projektom “Maljevik” Crna Gora predstavljala na EXPO 2020 u Dubaiju. U praktičnom smislu Odluka “Katič” utiče na projekat tako što na toj lokaciji nije moguće izgraditi jedan od dva planirana hotela, marinu i spa-centar, pri čemu jedan od dva hotela mora djelimično da bude izmješten... Jednostavno, projekat nije moguće realizovati na način kako je to ugovoreno s Opštinom Bar i s projektnim i komercijalnim uslovima koje je investitor imao u vidu prilikom stranog ulaganja i koji su zasnovani na postojećoj i važećoj planskoj dokumentaciji koja je mimo zakona derogirana, tj. ignorisana ovom odlukom”, navela je Pekić.

Prema informacijama kojima raspolaže Investitor, kako navodi, lokacija “Maljevik” je kao krajnje južna tačka na “volšeban” način uključena u zahvat područja parka prirode “Katič”, poručila je ona.

Novac za gradnju obezbijeđen

“Realizacija projekta Maljevik podrazumijeva dalja ulaganja u iznosu od više stotina miliona eura. Investitor je posvećen projektu i obezbjedio je sredstva potrebna za finansiranje. Projekti infrastrukture za lokaciju su spremni, a od investitora je naplaćena cjelokupna naknada za komunalno opremanje zemljišta”, poručila je ona.

Ona je kazala da je lokacija razvojnog projekta “Maljevik” u fazi realizacije dugi niz godina, a na osnovu detaljne razrade lokaliteta “Maljevik” u sklopu Prostornog plana područja posebne namjene za Obalno područje Crne Gore, a za područje Opštine Bar.

Na osnovu predmetne važeće prostorno-planske dokumentacije, investitor je, tvrdi Pekić, pribavio urbanističko-tehničke uslove u oktobru 2018. godine, izdate od strane Sekretarijata za uređenje prostora Opštine Bar, na osnovu kojih je izrađen masterplan, kao osnov za definisanje faznosti kroz razradu idejnih rješenja objekata na lokaciji, na osnovu kojeg su izvedeni istražni radovi.

“Investitor je u okviru pripremnih radova uređenja lokacije izradio Studiju boniteta vegetacije, te je obrađivač masterplana na osnovu iste izuzeo od izgradnje zonu šume prirodnih borova, uprkos planski dozvoljenoj izgradnji u okviru iste, te izgradnju grupisao na visoravan bez vrijednih stabala”, navela je Pekić.

Dodala je da je projekat “Maljevik” prepoznat kao značajna i održiva investicija za Crnu Goru, te da je Masterplan projekta činio dio prezentacije Crne Gore na svjetskoj izložbi EXPO 2020 u Dubaiju od 1. oktobra 2021. do kraja marta 2022. Projekat “Maljevik” je, po njenim riječima, takođe proglašen projektom od državnog interesa u skladu s mišljenjem Ministarstva ekonomije u junu 2020. godine.

Odluka još nije osporena pred Ustavnim sudom

Naglasila je i potvrdila tvrdnje koje su se mogle čuti i od barskih opozicionih odbornika koji učestvuju u radu lokalne skupštine, odnosno da predlagač ove odluke nije obavijestio “Sonubu Montenegro”, koja ima pravo vlasništva nad nepokretnostima, od 2007. godine bez prekida, obuhvaćenim tada predloženim Aktom o proglašenju zaštićenog područja parka prirode Katič, o namjeri stavljanja pod zaštitu područja, niti joj je omogućio uvid u studiju zaštite. Na taj način je privatna svojina stranog investitora prikazana kao zemljište u državnoj tj. opštinskoj svojini.

Pekić dalje ističe da je odluka “Katič” neusaglašena s planskom dokumentacijom višeg reda, tako da je odluka Vlade u suprotnosti s planskim dokumentom koji je donijela Skupština, te se Studijom zaštite područja Katič, uz nabrajanje svih postojećih detaljnih planskih dokumenata koji su pomenuti u odnosu na zahvat zaštićenog područja parka prirode, ignoriše samovažeći planski dokument Detaljna razrada lokacije Maljevik.

“Dakle, Vlada Crne Gore je Odluku Katič donijela na netačnim premisama i bez uvida i sagledavanja implikacija takve odluke koje proizilaze iz činjenice da se istom ograničava i/ili oduzima privatna svojina stranog investitora”, zaključila je direktorica “Sonube”.

Investitor je do sada s nadležnim organima Vlade Crne Gore i drugih institucija imao nekoliko sastanaka i kontakata, ispričala je, i to s potpredsjednikom Vlade za ekonomsku politiku, Nikom Gjeloshajem, a prethodno s Tamarom Brajović, v. d. direktoricom Direktorata za klimatske promjene i zaštitu prirode u Ministarstvu turizma, ekologije, održivog razvoja i razvoja sjevera, dr Milkom Rajković Mitrović i Vasilijem Buškovićem iz Agencije za zaštitu životne sredine.

“Kabinetu ministra Odovića su takođe dostavljene pravna analiza, analiza planske neusaglašenosti i ostala neophodna dokumentacija. U tim naporima za rješavanje nastalog problema učestvuje i Opština Bar, međutim, ostaje nejasno kako je tokom održavanja javne rasprave u istoj lokalnoj samoupravi propušteno da se napomene da je tada prijedlog Odluke “Katič” protivan postojećim planskim dokumentima i ugovornim obavezama prema stranom investitoru”, kazala je.

Za investitora je ova odluka neupitno neustavna i nezakonita u odnosu na lokaciju Maljevik, s tim što je on do sada nije osporio pred Ustavnim sudom Crne Gore imajući u vidu da bi Odluka Katič bila proglašena neustavnom u cijelosti, a ne u dijelu, što bi imalo višestruko štetne i reputacione posljedice za Crnu Goru, što svakako nije intencija investitora.

“Može se zaključiti da, ako Odluka opstane u odnosu na lokaciju “Maljevik”, to bi konačno rezultiralo trajnom nemogućnošću za realizaciju Projekta, čiji finansijski i strateški značaj su neupitni. U tom slučaju, ne samo da će Crna Gora i Opština Bar ostati bez projekta, već će Investitor biti prinuđen da na osnovu međunarodnih sporazuma, pred međunarodnom arbitražom traži naknadu ogromne štete koju bi time pretrpio, a koja bi se mjerila stotinama miliona eura”, riječi su Pekićeve.

Na kraju, cilj investitora je da se projekat “Maljevik” poslije i pored svega realizuje. U tom smislu investitor je i predložio najpragmatičnije rješenje koje bi omogućilo momentalno otpočinjanje realizacije projekta, a to je da Vlada izmijeni Odluku na način kojim bi se lokacija “Maljevik” izuzela iz obuhvata zaštićenog područja park prirode “Katič”.

“Na taj način bi bile ispravljene nezakonitosti, a integritet navedenog područja ne bi bio narušen, jer se “Maljevik” nalazi na krajnjem jugu istog. Investitor je mišljenja da je rješavanje problema moguće u relativno kratkom roku, uz dobru volju i razumijevanje problema i konsekvenci nerješavanja istog”, zaključila je Pekić.

Priznali propuste

Iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine “Vijestima” su kazali da se projekat Maljevik nalazi u fazi pregovora i traženja rješenja za njegovu realizaciju, usljed činjenice da je područje predviđeno za izgradnju proglašeno zaštićenim kao Park prirode “Katič”.

“Zbog proceduralnog propusta investitor nije bio uključen u javnu raspravu prilikom donošenja odluke o zaštiti, što je dovelo do trenutnog zastoja u razvoju projekta”, istakli su.

Ispričali su da su s predstavnicima kompanije “Sonuba Montenegro” imali dva sastanka organizovana od strane Ministarstva turizma, ekologije, održivog razvoja i razvoja sjevera, na kojima su prisustvovali i predstavnici Agencije za zaštitu životne sredine. Na sastancima je razmotreno stanje projekta, priznati su proceduralni propusti i dogovoreno je da se kroz direktnu komunikaciju pokuša naći rješenje koje bi omogućilo realizaciju projekta, uz očuvanje biodiverziteta i zaštite prirodnih vrijednosti područja.

Za rješavanje problema oko Parka prirode “Katič”, po njihovim riječima, najbolji pristup je kroz direktnu komunikaciju između investitora “Sonuba Montenegro” i Agencije za zaštitu životne sredine. Cilj je pronalaženje rješenja koje bi omogućilo realizaciju projekta “Maljevik” uz očuvanje biodiverziteta i zaštitu prirodnih vrijednosti, u skladu s propisima o zaštiti područja. Dogovor bi mogao uključivati prilagođavanje projekta kako bi bio kompatibilan s režimima zaštite, integraciju mjera zaštite prirodnih staništa i vrste prema EU direktivama, te usklađivanje interesa investitora s potrebom za očuvanjem ekosistema. U ovom trenutku, zaključili su iz ministarstva, strane su otvorene za pregovore i traženje varijantnih rješenja, ali konačan dogovor još nije postignut.

Opština Bar “greškom” upisana kao vlasnik zemljišta

Na pitanje kako je došlo do toga da Park prirode “Katič” bude proglašen zaštićenim područjem bez konsultacija s predstavnicima ove kompanije koja posjeduje zemljište na tom lokalitetu iz resornog ministarstva su odgovorili da je Park prirode “Katič” proglašen zaštićenim područjem na osnovu Studije zaštite koju je izradila Agencija za zaštitu životne sredine i donošenjem Odluke.

“Tokom javne rasprave za Predlog odluke i Studije zaštite, kompanija “Sonuba Montenegro” nije bila obaviještena o postupku, uprkos zakonskoj obavezi da se vlasnici zemljišta konsultuju. Ovaj propust je rezultat greške u dokumentaciji gdje je kao vlasnik navedena Opština Bar, umjesto “Sonuba Montenegro”. Odgovornost za ovaj propust leži kako na institucijama koje su sprovele proceduru bez adekvatnog uključivanja stvarnih vlasnika zemljišta, tako i na Opštini Bar koja nije ukazala na očiglednu grešku”, kazali su iz Ministarstva.

Leković: Niko nije uočio navodni “propust”

Poslanik Demokrata i odbornik u barskom parlamentu Momčilo Leković je krajem juna zvanično saopštio da je Odovićev resor informisao da su utvrdili da tokom sprovođenja javne rasprave investior nije upisan kao vlasnik zemljišta nego Opština Bar.

“Ovdje se postavlja pitanje kako je moguće da tokom javne rasprave niko, a tu naročito mislim na Opštinu Bar, nije uočio navodni “propust” u vezi s vlasništvom desetak predmetnih parcela s obzirom da se ovdje ne radi o minornom projektu, već višemilionskoj investiciji koja je aktuelna skoro dvije decenije i za koju su svi znali i bili dužni da znaju, pri čemu naročito mislim na opštinske i državne institucije”, naveo je Leković.

( Marija Mirjačić, Marija Pešić )