Danima su radnici raščišćavali ruševine starih zgrada u Kursulinoj ulici na beogradskoj opštini Vračar. Krajem novembra 2018, parcela je bila samo golo tlo i braon zemlja se jasno vidjela na nekoliko satelitskih snimaka Gugla.
Ove zgrade srušene su najmanje šest mjeseci pre nego što je investitor, firma Stefial, poznatog bivšeg fudbalera Dejana Stankovića i Dragana Ruvarca, dobila dozvolu za rušenje, u martu 2019.
Godinu dana kasnije, završena je gradnja kompleksa koji su činile dve gotovo identične zgrade podignute jedna do druge, u Kursulinoj ulici i u susjednoj Baba Višnjinoj.
Ove dvije zgrade zajedno imaju 3.500m² više nego što je to dozvoljeno građevinskim dozvolama.
Obje su, međutim, i ozakonjene, iako Zakon decidno propisuje da mogu da budu ozakonjeni samo objekti koji su bili konstruktivno završeni, odnosno "pod krovom", u trenutku stupanja ovog zakona na snagu u novembru 2015. i koji se vide na satelitskom snimku Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) iz tog perioda.
Istraživanje BIRN-a pokazuje da ovo nisu jedina sporna ozakonjenja odobrena firmi Stefial. Zgrada koju je ova kompanija prethodno sazidala na Dorćolu, sa neto 1.700m² više nego što je predviđeno građevinskom dozvolom, ozakonjena je iako nije bila završena u novembru 2015.
Iz ove kompanije, kao ni iz beogradskog Sekretarijata za poslove ozakonjenja nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o izgradnji i ozakonjenjima ovih objekata.
Ove tri zgrade Stankovićeve firme Stefial našle su se u BIRN-ovoj bazi divlje gradnje koja broji više od 300 objekata sa oko pola miliona kvadrata ozakonjenih bez jasnog zakonskog osnova.
Ozakonjenje bez osnova u Baba Višnjinoj
Restoran u drvetu Ribolovačka priča u Baba Višnjinoj 34, godinama je okupljao Vračarce i ljubitelje ribljih specijaliteta. Restoran, zajedno sa okolnim kućama – sve do Kursuline 25 – srušen je kako bi počela gradnja prve zgrade kompleksa Royal Residence.
Stefial je dobio građevinsku dozvolu u junu 2018. za izgradnju zgrade od 2.674m² neto površine sa podrumom, prizemljem, tri sprata i povučenim spratom.
Iako su građevinska dozvola i lokacijski uslovi dozvoljavali pet nadzemnih etaža, Stefial je digao sedam, pa neto površina objekta iznosi 4.199m².
Prosječna cijena novogradnje na Vračaru 2018. godine bila je oko 1.900 eura po kvadratu, ali su skuplje lokacije dostizale cijenu od 3.000 eura po kvadratu, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.
Zakonom o planiranju i izgradnji je propisano da je investitor dužan da obustavi gradnju i podnese zahtjev za izmjenu građevinske dozvole, ukoliko u toku izgradnje nastanu izmjene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu ili glavni projekat.
Ukoliko izmjene nisu u skladu sa dobijenim lokacijskim uslovima, investitor mora da prvo traži izmjenu važećih lokacijskih, pa tek onda izmjenu građevinske dozvole.
Firmi Stefial, ipak, izmjena nije bila neophodna. U novim parametrima, Sekretarijat za poslove ozakonjenja objekata, na čelu sa tadašnjim sekretarom Nemanjom Stajićem, ozakonio je zgradu 5. novembra 2018, iako je izgrađena poslije 2015. godine i samim tim nije vidljiva na snimcima RGZ-a koji služe kao osnov za ozakonjenja.
Zgrada je viša nego što je to dozvoljeno lokacijskim uslovima – umjesto 18 metara novinari BIRN-a su koristeći online alate izmjerili nešto manje od 30 metara visine.
U zaglavlju rješenja o ozakonjenju objekta u Baba Višnjinoj stoji godina 2010. kao godina kada je zahtjev za legalizaciju podnijet Sekretarijatu. Nije jasno za koji objekat je traženo ozakonjenje, pošto satelitski snimak iz tog perioda pokazuje da se na tom mestu nalazilo nekoliko starih kuća. Među njima je bila kafana Ribolovačka priča.
Sekretarijat za poslove ozakonjenja nije odgovorio na zahtjev novinara BIRN-a da im se po Zakonu o pristupu informacijama od javnog značaja odobri uvid u zahtjev iz 2010. godine, te nije jasno kako je na osnovu tog zahtjeva ozakonjena zgrada koja te 2010. nije ni postojala.
Novogradnja u Kursulinoj ulici: Rušenje, pa papiri
Firmi Stefial je ozakonjena i zgrada bliznakinja na susjednoj parceli u Kursulinoj ulici, pokazuju podaci iz katastra.
Kuće koje su tu nekada postojale, uklonjene su u novembru 2018, iako je firma Stefial dozvolu da ih poruši dobila tek u martu 2019. godine, kada je izdata građevinska dozvola.
Firmi Stefial građevinskom dozvolom dozvoljena je izgradnja zgrade neto površine 2.654m² sa podrumom, prizemljem, tri sprata i jednim povučenim spratom.
Do kraja godine, zgrada je bila pod krovom. Međutim, imala je dva sprata više nego što je građevinskom dozvolom propisano i ozakonjena je sa neto 4.702m².
Prema važećem planu detaljne regulacije za ovaj dio Vračara iz 2004. godine, na miestu gdie su nikle dvije Stankovićeve zgrade, maksimalna dozvoljena visina iznosi 18 metara, a maksimalna dozvoljena spratnost pet nadzemnih nivoa, odnosno prizemlje i još četiri sprata.
Dakle, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove nije mogao da izda lokacijske uslove niti građevinsku dozvolu kojom bi odobrili izgradnju više od pet nadzemnih nivoa, pa su tako obje zgrade – u Baba Višnjinoj i Kursulinoj – dobile građevinske dozvole za po pet nadzemnih nivoa.
No, tada na scenu stupa Sekretarijat za poslove ozakonjenja objekata: gradska skupština je u decembru 2015. donijela odluku kojom određuje spratnost po zonama grada za objekte koji se nalaze u postupku ozakonjenja.
Prema ovoj odluci, na prostoru gdje je Stanković sazidao ove dvije zgrade, dozvoljeno je da se ozakone dva sprata više nego što je to propisano važećim planom.
Naravno, ovo se odnosilo na već sazidane nelegalne objekte, prema Zakonu o ozakonjenju objekata, a ne na objekte koji će tek nicati širom Beograda.
Ova zgrada, jednako kao njena bliznakinja u Baba Višnjinoj, viša je nego što je dozvoljeno lokacijskim uslovima.
Dok je prosječna cijena novogradnje na Vračaru 2018. godine bila u prosjeku oko 1.900 eura, samo godinu, dvije kasnije cijene su porasle, pa je 2019. i 2020. prosječna cijena bila 2.000 eura, dok je maksimalno iznosila 4.432 eura, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda.
Na Halooglasima je i dalje moguće vidjeti nekoliko isteklih oglasa objavljenih sredinom 2022. godine za prodaju stana u ovoj zgradi u kojima piše da je cijena kvadrata oko 5.400 eura.
Ozakonjenje bez osnova na Dorćolu
Na adresi Strahinjića bana 17-19 na Dorćolu, na mjestu tri pređašnje niskospratnice, izgrađen je početkom 2016. stambeno-poslovni kompleks firme Stefial.
Kao što će to uraditi tri godine kasnije u Kursulinoj, i ovdje su stare kuće porušene prije dobijanja neophodnih dozvola.
Na satelitskom snimku iz jula 2015. vidi se "očišćena" parcela i bager na njoj.
Međutim, Stefial je tek u septembru te godine dobio građevinsku dozvolu i to za "izvođenje radova na rekonstrukciji, nadogradnji i dogradnji" stambene zgrade koja je u tom trenutku već uveliko bila srušena, kao i za rušenje druge dvije kuće na ovoj parceli.
Sekretarijat za informisanje Grada Beograda, preko koga se vodi komunikacija medija i gradskih institucija, nije proslijedio novinarima BIRN-a odgovore Zavoda za zaštitu spomenika na pitanja o tome šta je Stefialu bilo naloženo kada je u pitanju očuvanje objekta u Strahinjića bana. Na pitanja BIRN-a o ovom objektu nisu odgovorili iz Sekretarijata za inspekcijske poslove.
Potvrda o početku radova dobijena je početkom oktobra 2015, kada su radovi već uveliko bili u toku.
Na parceli je Stefial, prema građevinskoj dozvoli, trebalo da nadogradi zgradu tako da ima 3.259m2 neto površine sa podrumom, prizemljem, šest spratova i posljednjim povučenim spratom.
U januaru su, međutim, inspektori koji su obišli gradilište, konstatovali da radovi nisu u skladu sa dobijenom dozvolom: srušena je kuća koja je trebalo da bude rekonstruisana; u osnovi je zgradi dodato 16×6 metara, pa je tako cijelom visinom veća nego što je projektom dozvoljeno; šesti sprat, projektovan kao uvučen, izgrađen je u punom gabaritu; posljednji sprat je pod punom AB pločom, a na njemu je podignuta i galerija.
Ubrzo je Sekretarijat za inspekcijske poslove naložio firmi Stefial da sruši nelegalno podignute delove zgrade, pokazuju rješenja do kojih je došao BIRN.
Umjesto rušenja, Stefial je 12. februara dobio rješenje o ozakonjenju, iako zgrada nije bila završena i "pod krovom" u novembru 2015, kako bi mogla da bude ozakonjena u skladu za Zakonom.
Stankoviću i Ruvarcu je legalizovano 1.700m² više nego što im je bilo dozvoljeno da izgrade. Ozakonjena zgrada tako ima podrum, prizemlje, visoko prizemlje, šest spratova, povučeni sprat i galeriju, što sve čini neto 4.984m².
Prosječna cijena novogradnje na Starom gradu 2016. godine bila je 1.900 eura po kvadratu, a maksimalna 2.600 eura.
Iako se u Zakonu o ozakonjenju objekata navodi da se mogu ozakoniti samo objekti na kojima su izvedeni konstruktivni građevinski radovi kada je Zakon stupio na snagu i koji su vidljivi na satelitskim snimcima Republičkog geodetskog zavoda iz istog perioda, činjenica je da je ovaj Zavod snimke koji se danas koriste za ozakonjenja kupio tek na ljeto 2016. godine.
Nemanja Stajić je potpisao brojna sporna ozakonjenja
Sekretarijat za poslove ozakonjenja Grada Beograda u međuvremenu je izdao brojna rješenja o ozakonjenju.
Sekretarijat, kao i firma Stefial, nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o tome na osnovu čega je ova zgrada ozakonjena.
Na dnu rješenja o ozakonjenju ove zgrade potpis je stavio Nemanja Stajić, u to vrijeme načelnik Sekretarijata za poslove ozakonjenja.
Nemanja Stajić saslušan je u oktobru prošle godine zbog sumnje da je zajedno sa još dvije osobe, ozakonio nepostojeće objekte u ulici Gospodara Vučića u Beogradu i tako počinio krivično djelo Zloupotreba službenog položaja.
Stajić je otišao sa mjesta načelnika Sekretarijata za poslove ozakonjenja u julu 2022, poslije opštih i lokalnih izbora koji su održani u aprilu.
Stanković i Ruvarac šire svoje poslove u Beogradu
Kompanija Stefial u vlasništvu Dejana Stankovića osnovana je 2010. godine, a Dragan Ruvarac je direktor od 2014, pokazuju podaci iz Agencije za privredne registre. Ruvarac je postao suvlasnik kompanije sa deset odsto udjela u januaru 2019. godine.
Firme u kojima su Ruvarac i Stanković suvlasnici – Stefial, Ninar, Maison Royal i R.O.D. Investment – vlasnici su objekata na još tri atraktivne lokacije u Beogradu: u Birčaninovoj ulici i ulicama Patrijarha Varnave i Krunskoj.
Građevinsku parcelu i objekat u Birčaninovoj, firma Ninar dijeli sa kompanijom Sanidei koja je na Senjaku nepropisno izgradila potkrovlje na luksuznom stambenom objektu u kojoj živi ministar finansija i bivši gradonačelnik Beograda Siniša Mali.
Stanković i Ruvarac takođe grade zgradu na Kosančićevom vencu, a u planu je izgradnja kompleksa kod parka Manjež.
Plan gradnje prekoputa Manježa je naišao na otpor udruženja za zaštitu kulturno-istorijskog nasljeđa, koja zahtijevaju da se niz starih zgrada u ulici Svetozara Markovića sačuva na adekvatan način, što su podržali republički Zavod za zaštitu spomenika kulture i SANU.
Kako pokazuje katastar nepokretnosti, Dragan Ruvarac sa firmom Maison Royal već je počeo da otkupljuje stanove u zgradama prekoputa parka Manjež pa sve do ulice Kralja Milutina, uz trg Slavija.
Iako se na pobjedničkom idejnom rješenju vidi da će fasade starih zdanja za koje se arhitektonska udruženja bore ostati netaknuta, arhitektkinja Ana Mitić Radulović kaže za BIRN da pobjednička rješenja na konkursima često nisu obavezujuća za investitora. Iz firme Stankovića i Ruvarca nisu odgovorili šta je plan gradnje prekoputa parka Manjež.
Bonus video:
