U avgustu je istaknut oglas za prodaju stare austrougarske tvrđave Arza na Luštici, koja je u privatnom vlasništvu od 2005. godine, kada je tadašnji Fond za reformu sistema odbrane državne zajednice Srbija i Crna Gora, prodao kao dio vojne imovine savezne države. Arza je samo jedna u nizu tvrđava koje se smatraju kulturnim dobrom, ali nebrigom bivše vlasti nijesu dobile taj status i nezaštićene su, a većina je prodata još za vrijeme državne zajednice Srbija i Crna Gora.
Arza je prodata crnogorsko-ruskom konzorcijumu, koji je tada najavljivao da će na lokaciji izgraditi turistički kompleks, i investirati 100 miliona eura, ali umjesto da investiraju, do sada tamo ništa nije urađeno i vlasnici pokušavaju da je preprodaju.
Prema informacijama do kojih je došao Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG), tvrđava sa zemljištem (ukupne površine skoro 108 hiljada kvadrata) se prodaje po cijeni od oko 26,9 miliona eura, šest puta više od iznosa za koji je kupljena 2005. godine, kada je koštala nešto manje od 4,5 miliona eura.
Prema informacijama CIN-CG-a, kupac je to što nije ulagao pravdao time da je kasnila planska dokumentacija i da je, kada je usvojena Studija lokacije, smanjena dozvoljena površina za gradnju, u odnosu na predviđenu Investicionim planom, koji je odobren potpisivanjem kupoprodajnog ugovora.
Iz Ministarstva finansija su za CIN-CG rekli da svi u čijim je rukama blago države Crne Gore moraju da ga privedu namjeni i valorizuju, ili će se, u suprotnom, ići u moguće kaznene procedure, kao i pokretanje postupka zaštite imovine, što uključuje i raskide nerealizovanih ugovora.
Ugovor, međutim, ne sadrži raskidne klauzule, što znači da se država nije zaštitila u slučaju da investitor ne ispuni obaveze.
Pravna savjetnica pri Akciji za socijalnu pravdu (ASP) Ines Mrdović za CIN-CG kaže da se prodaja tako vrijedne lokacije za samo 42 eura po kvadratu može ocijeniti klasičnom otimačinom državne imovine.
”Već deceniju i po kupac nije ispunio investicione obaveze, dok se jedan od vlasnika povezuje sa organizovanom kriminalnom grupom. Vlada bi trebalo da iskoristi Konvenciju Ujedinjenih nacija protiv korupcije, koja daje pravo državama da korupciju mogu smatrati relevantnim činiocem u postupku za poništenje ugovora ili drugog sličnog pravnog instrumenta. Ovaj štetni posao potrebno je staviti van pravnog prometa i pokrenuti pravnu proceduru za vraćanje lokacije u državno vlasništvo”, rekla je ona.
Crna Gora je Konvenciju ratifikovala 2006. godine.
Arza je u katastru upisana kao stambena zgrada od 430 kvadrata, stečena kupovinom. Tvrđava i zemljište, na atraktivnoj lokaciji uz more, je upisana na budvansku kompaniju RCG Invest u vlasništvu Rusa Vadima Ogorodova (50 odsto), dok po oko 16,6 odsto imaju Latinovići - Mirko, Olgica i Maja.
Beogradski biznismen Mirko Latinović je bio svjedok saradnik u više krivičnih postupaka koji su se vodili protiv organizovane kriminalne grupe u Budvi, na čijem je čelu bio funkcioner DPS-a Svetozar Marović, koji je bio na čelu državne zajednice SCG u vrijeme rasprodaje vojne imovine i Arze. Latinović, koji posluje i u Rusiji, je u tužilaštvu priznao da je bio dio te kriminalne grupe.
Latinović je, odnosno njegovo preduzeće Tradeunique, bio partner Marovića u brojnim poslovima u Budvi, među kojima je i izgradnja TQ Plaze. Tim poslom Opština Budva oštećena je za oko 20 miliona eura. Nakon sporazuma potpisanih sa Specijalnim državnim tužilaštvom (SDT), na ime odštete od 19,5 miliona eura, Opštini Budva pripalo je 8.129 kvadrata prostora, uglavnom u nedovršenom dijelu.
SDT je 2015. blokiralo kompletnu imovinu Latinovića u Budvi za koju se sumnjalo da potiče od kriminala i nakon TQ Plaze, zabranjeno mu je raspolaganje i rezidencijalnim kompleksom od 36 vila iznad Svetog Stefana, poznatijim kao Rusko selo, kao i sa tri apartmana u Splendidu. Među blokiranom imovinom nije tvrđava Arza.
Oglas na tvrđavi pokrenuo Vladu
Na društvenim mrežama se u avgustu pojavio oglas za prodaju Arze, nekada u vlasništvu Vojske Jugoslavije, sa brojem telefona 069 757 542, istaknutim na tvrđavi. Korisnici društvenih mreža pitali su da li je Arza zajedno sa Mamulom na prodaju. Ostrvo Lastavica sa tvrđavom Mamula dato je 2015. godine u zakup na 45 godina kompaniji Orascom egipatskog biznismena Samiha Savirisa, koji na dijelu poluostrva Luštica gradi turistički kompleks.
Informaciju o prodaji Arze prenijeli su i regionalni mediji, a neki su se pitali da li je to performans ili se radi o stvarnoj prodaji.
Reagovao je i ministar finansija i socijalnog staranja Milojko Spajić koji je na Tviteru napisao da mu se na dati broj telefona niko ne javlja.
”Provjerićemo vlasništvo. Poslije decenija raspikućstva država bi trebalo da preuzme ovakva kulturna bogatstva i da ih valorizuje kako treba. I to će uraditi novcem koji ste vi građani preko računa sa QR kodovima finansirali”, poručio je Spajić.
Zaštitnica imovinsko pravnih interesa Crne Gore Bojana Ćirović za CIN-CG je kazala da još nije dobila zahtjev za pokretanje spora u vezi sa vraćanjem tvrđave Arza u vlasništvo države.
Ines Mrdović navodi da je ugovor morao imati zaštitne klauzule, ali je i ovo nažalost prodato po obrascu po kojem se investitoru dozvoljava da se upiše na vrijednu lokaciju prije nego što realizuje investicioni program, pa ako ne dođe do potrebnog novca, pokušaće višestruko skuplje da je proda.
Iz Ministarstva finansija poručuju da se Spajić zalaže da, ako onaj kome je prodata ili data u zakup imovina države ne poštuje ugovorene obaveze i ne upravlja njome u interesu i na ponos Crne Gore, da se svi takvi slučajevi ispitaju i potom preduzmu aktivnosti u skladu sa utvrđenim stanjem.
”U tom kontekstu, ministar je odgovorno reagovao na postavljeni transparent sa telefonskim brojem za prodaju tvrđave Arza i upozorio da su nedopustivi ovakvi i slični prizori, a nakon što sve bude utvrđeno odrediće se Vlada. Ovo nije bio prvi put da se pojavljuju oglasi za prodaju značajnog objekta koji ima karakteristike kulturno-istorijskog spomenika, a da bivša vlast nije uradila ništa u cilju njegove zaštite, posebno imajući u vidu da deceniju i po nema ulaganja i valorizacije”, rekli su za CIN-CG iz Ministarstva.
Od 120 tvrđava zaštićeno samo pet
Da prethodna vlast nije zaštitila kulturno blago Crne Gore kažu i u NVO Expeditio i Upravi za zaštitu kulturnih dobara.
”Država je propustila da zaštiti, ne samo Arzu, već i mnoge druge tvrđave nastale u austrougarskom periodu. Od ukupno oko 120 tvrđava i vojnih objekata iz ovog perioda, koji su identifikovani na teritoriji Crne Gore, nedopustivo mali broj njih, samo pet, je zaštićeno kao kulturno dobro”, kazali su za CIN-CG iz NVO Expeditio.
To su, kako su naveli, tvrđave Kosmač, Mamula i Goražda, kao i Forte mare i Španjola koje su nastale ranije, ali su transformisane u austrougarskom periodu.
”Pitanje vlasništva nije ključno za zaštitu, jer kulturna dobra, kao valorizovani dio kulturne baštine od opšteg interesa, prema zakonu moraju da se štite bez obzira u čijem su vlasništvu”, rekli su iz Expeditia.
V.d. direktora Uprave za zaštitu kulturnih dobara Mladen Zagarčanin za CIN-CG kaže da je problem što je nakon smjene vlasti u zaštiti kulturnih dobara zatečena situacija “koja teško da može da se objasni”.
”Riječ je o tome da nam vrijeme za revalorizaciju kulturnih dobara ističe, a bez toga ne možemo da krenemo u proces valorizacije i stavljanja Arze (i drugih spomenika koji to zaslužuju) pod zaštitu”, rekao je Zagarčanin koji je u julu ove godine imenovan za v.d. direktora Uprave.
Kazao je da ako stignu da završe revalorizaciju (ponovno procjenjivanje vrijednosti) uslijediće vrednovanje Arze i ona će dobiti status kulturnog dobra, a to će uraditi i za još nekoliko drugih značajnih fortifikacija i spomenika kulture.
Vlasnik se ogradio, a oglas na sajtu njegove kompanije
Tvrđava Arza i pripadajuće zemljište prodaju se od 2019. kada se oglas prvi put pojavio na sajtovima agencija za nekretnine.
Oglas se više ne nalazi na sajtovima agencija za nekretnine, ali se može naći na internet stranici kompanije Montenegro Land, čiji je većinski vlasnik Vadim Ogorodov (78 odsto), jedan od vlasnika RCG Investa. Viktor Kjalov ima 21,78 odsto. Ogorodov je bio izvršni direktor RCG Investa u vrijeme kupovine Arze.
Na sajtu Montenegro Landa se nalazi broj telefona 069 757 542, koji je bio istaknut na tvrđavi, a od kojeg se vlasnik Arze ogradio.
RCG Invest je nakon reakcije javnosti na novi oglas za prodaju tvrđave, u saopštenju naveo da osuđuje postupak “nepoznatih pojedinaca” koji su mimo njihovog znanja na austrougarsku tvrđavu Arza, na poluostrvu Luštica, postavili transparent sa brojem telefona.
”Odmah nakon što smo ujutru vidjeli da je neko postavio transparent, on je uklonjen. Smatramo da je posrijedi nečija provokacija, zato se kompanija RCG Invest ograđuje od ovakvih postupaka. Objavljivanjem fotografija na kojima se vidi broj telefona napravljena je šteta našoj kompaniji, zato i želimo javnost upoznati da mi nijesmo inicijatori”, naveli su iz kompanije.
Iz Montenegro Landa nijesu odgovorili na pitanja CIN-CG-a od kada se prodaje tvrđava Arza, u čije ime je prodaju i ima li interesovanja za kupovinu. Na pitanja nijesu odgovorili ni iz kompanije Tradeunique, koja je suvlasnik Arze.
Na sajtu piše da se zemljište površine 107.858 kvadrata (uključujući plažu i tvrđavu) prodaje za 26.964.500 eura, ili 250 eura po kvadratu.
”Parcela je bila kupljena 2005. godine na međunarodnom tenderu, čijim uslovima je bilo predviđeno ciljno korišćenje teritorije - hotelski kompleks sa pet zvjezdica, sa individualnim vilama i jahting-klubom. Zemljište se nalazi u vlasništvu crnogorske kompanije. Idealno mjesto za smještaj turističkog kompleksa najviše kategorije sa vlastitom plažom, marinom za jahte i neophodnim objektima infrastrukture”, navodi se u oglasu.
Na sajtu piše i da se projektom predviđa izgradnja hotela sa pet zvjezdica kapaciteta oko 200 soba, vlastitog jahting-kluba i keja.
”Na teritoriji se planira razmještaj nekoliko restorana, kafića i barova, spa-centara, sportskih objekata, bazena i tri plažne zone. Kao dopuna hotelu biće izgrađen kompleks apartmana od četiri do šest etaža i oko 30 vila”, navodi se na sajtu, iako je planskom dokumentacijom predviđena manja izgradnja.
Studija usvojena sedam godina nakon tendera
Prema nezvaničnim informacijama CIN-CG, vlasnik još od 2005. godine nije mogao da sprovede investicioni program zbog nepostojanja planske dokumentacije, potrebne za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu.
Zemljište je kupljeno na međunarodnom tenderu 2005. i neodvojivi dio kupoprodajnog ugovora je investicioni program.
Članom 9 Ugovora se predviđa da je kupac dužan da u roku od 21 mjesec od dana dobijanja građevinske dozvole izvrši svoje obaveze, navedene u investicionom programu.
Međutim, prema nezvaničnim izvorima, Vlada nije stvorila uslove za pribavljanje građevinske dozvole, javna rasprava o Prostornom planu posebne namjene morskog dobra završena je 21. februara 2005. a tender je raspisan tri dana kasnije (24. februara), “što ukazuje na kontradiktornosti u sprovođenju tendera i lišavanja investitora mogućnosti da podnese inicijativu za unošenje investicionog programa u planski dokument”.
Državna studija lokacije za sektor 34, kojem pripada Arza, donijeta je 2012. godine, sedam godina nakon tendera.
Od ukupne površine od 107.858 kvadratnih metara, izgradnja je predviđena samo na izdvojenim urbanističkom parcelama od 12.597 kvadrata sa koeficijentom izgrađenosti 0,8 (63 sobe sa 126 ležajeva) i od 8.936 kvadrata sa koeficijentom 0,4 (12 vila sa 72 ležaja), što je u cjelini višestruko manje od parametara investicionog programa.
U toku javne rasprave investitor je podnosio inicijative za izmjene i Studije lokacije i Prostornog plana obalnog poručja, ali su sve odbijene.
CIN-CG saznaje da kupac sada ponovo traži izmjenu planske dokumentacije.
Tvrđava Arza Studijom lokacije je zaštićena u dijelu očuvanja oblika, gabarita i rasporeda, kao i funkcionalna namjena kulturnog karaktera tvrđave.
RCG Investu je blokiran račun jer, prema nezvaničnim informacijama, Uprava javnih prihoda je obračunala porez na cjelokupno zemljište kao neizgrađeno građevinsko zemljište, uključujući parcele na kojima nije predviđena gradnja. Takođe, vlasnik objekta tokom 15 godina je o svom trošku očistio, održavao i čuvao objekat.
Država da iskoristi pravo preče kupovine
Mladen Zagarčanin za CIN-CG kaže da se tvrđava Arza ne može prodati bez poštovanja zakonske procedure koja se odnosi na pravo preče kupovine.
Podsjeća da se Arza nalazi u okviru zaštićene okoline Prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora i da sve intervencije na tvrđavi moraju da se planiraju u saradnji sa Upravom za zaštitu kulturnih dobara.
Kaže da pod zaštitu treba staviti mnogo drugih vrijednih fortifikacija i spomenika, od praistorije do novog doba.
”Na primjer, srednjovjekovna utvrđenja Bihor i Soko grad, ili turska i austrougarska utvrđenjana na Golom brdu kod Sutomora, na Sutormanu, Vrmcu, Trojici i mnogo drugih. Ta spomenička blaga treba što prije valorizovati, a naravno tu je i još nekoliko izuzetnih spomenika kulture koji moraju da dobiju status kulturnog dobra”, rekao je Zagarčanin.
Tvrđava Arza još odolijeva vremenu, mada se na njenom vrhu vidi da je kamenje počelo da se osipa. Do tvrđave se može doći, ali su njena vrata zaključana, kako bi se njena unutrašnjost sačuvala od neodgovornih posjetilaca, koji su ispisali grafite po spoljnim zidovima.
Prostor oko Arze je nenaseljen, a u blizini se nalazi popularna plaža Mirišta.
Arza otišla tokom rasprodaje imovine Vojske SCG
Kompleks Donja Arza sa tvrđavom, prodat je u septembru 2005. godine za 4.495.822 eura, a kupac je bio konzorcijum u sastavu: VEK (ZAO) Moskva - Akcionarska komercijalna banka, ZAO trust Koksokhimmontazh Moskva (u vlasništvu više ruskih građana), Tradeunique CG Budva i RCG Invest Herceg Novi.
U uvodnim napomenama ugovora navedeno je da je Zaključkom Vlade Crne Gore od 15. jula 2005. godine Fondu za reformu sistema odbrane državne zajednice Srbija i Crna Gora ustupljena vojna nepokretnost Donja Arza radi prodaje.
Kupac je ubrzo nakon toga naljutio mještane postavljajući obezbjeđenje koje je nekoliko godina zabranjivalo slobodan prolaz putem, koji je državno vlasništvo, do plaža.
Na tom području više nema obezbjeđenja.
Prije prodaje Arza je očišćena od radioaktivnog otpada, nastalog od projektila sa osiromašenim uranijumom, koji su tokom NATO intervencije 1999. godine bačeni na to područje.
Ugovor o prodaji Arze potpisao je tadašnji ministar odbrane Prvoslav Davinić u ime državne zajednice i direktor Fonda za reformu sistema odbrane Vladan Živulović. Predsjednik SCG i Vrhovnog savjeta odbrane tada je bio Svetozar Marović, koji je 2016. osuđen kao vođa kriminalne grupe za višemilionsku štetu po gradski budžet Budve. Posljednje četiri godine je Marović u bijegu, a njegovi advokati su saopštavali da se u Srbiji liječi od depresije.
Davinić je zbog afera u vezi sa tenderima za prodaju vojne imovine zajedničke države početkom septembra 2005. podnio ostavku, a bio je glavni okrivljeni u šest velikih sudskih afera: “Pancir”, “Satelit”, “Barkasa”, nenamjensko trošenje budžeta, kupovine vojnih stanova i prodaje vojnog naoružanja. On je krajem 2020. godine oslobođen optužbi za zloupotrebu službenog položaja prilikom kupovine vojnih stanova i prodaje vojnog naoružanja.
Ne znaju gdje je novac od prodaje
Iz Ministarstva odbrane Crne Gore za CIN-CG su rekli da su, prema dokumentaciji kojom raspolažu, preko Fonda za reformu sistema odbrane SCG prodate vojne lokacije Glavati Muo i Platamuni u Kotoru, u Herceg Novom Klub vojske, Donja Arza, Kabala for, Lazine for, Oskoruša for, Brežino, Ubojno i Marka Cara u Budvi Skočiđevojka, a u Podgorici sjeverni dio kasarne “Morača”.
”Želimo da istaknemo da ne posjedujemo dokumentaciju formiranu u predmetima prodaje gore navedenih vojnih nepokretnosti, kao ni ugovore o kupoprodaji. Ministarstvo odbrane nije bilo nadležno da prati realizaciju ovih ugovora, te samim tim ne posjedujemo informacije o prihodima koji su ostvareni od njihove prodaje”, rekli su iz Ministarstva odgovarajući na pitanje CIN-CG gdje su išle pare od prodaje vojne imovine.
Citadelu “razmijenili” prije 30 godina
Da su bivšoj vlasti bili najvažniji lični interesi pokazuje i primjer srednjovjekovne tvrđave i kulturno-istorijskog spomenika Citadela u Starom gradu.
Citadelu je 1992. godine tadašnje savezno Ministarstvo odbrane, koje je bilo vlasnik srednjovjekovnog utvrđenja, odlučilo da razmijeni sa budvanskom kompanijom Imobilia, u vlasništvu Branka Ćupića, za stambene prostore u Tivtu od oko 700 kvadrata.
Sekretarijat za zaštitu imovine Opštine Budva nedavno je uputio zahtjev zaštitniku imovinsko pravnih interesa Crne Gore da pokrene postupak poništenja ugovora.
Branko Ćupić je jedan od “pobjednika” tranzicije, kontroverzni biznismen koji se u javnosti pominje kao poslovni prijatelj Svetozara Marovića. Ćupić je vlasnik Iberostar hotelske grupe iz Budve, tri stare palate u Boki - “Tripković” u Dobroti i “Zmajević” i “Smekja” u Perastu, kao i brojnih drugih nekretnina na primorju.
Javnost nikada nije upoznata sa detaljima ugovora za Citadelu.
I tvrđava Lazaret u Petrovcu je prodata 2002. godine ruskim državljanima, koji su kupili i hotel “4. jul”, sadašnji Monte Casa. Lazaret je nacionalizovana imovina imućne petrovačke porodice Zuber, čiji potomci traže od države da im vrati oduzetu imovinu.
Neka dobra mogu ostati nezaštićena
Zagarčanin je podsjetio da je shodno Zakonu o zaštiti kulturnih dobara ponovna procjena vrijednosti kulturnih dobara (revalorizacija) trebalo da se završi do avgusta 2013.
”Na osnovu predatih elaborata nijesu mogla da se urade rješenja o zaštiti (nije predato 388 elaborata), iako se tada likovalo da je revalorizacija uspješno završena i da je nakon potrošenih oko milion eura (a suma se nikada neće tačno znati) nije završena niti revalorizacija, niti upis u centralni registar. Primjera radi od pokretnih kulturnih dobara upisana je samo ikona Bogorodice Filermose, i to skoro”, navodi Zagarčanin.
Dopunom Zakona o zaštiti kulturnih dobara iz jula 2017. godine počela je nova revalorizacija oročena na pet godina. Rok za završetak je jul 2022.
Zagarčanin kaže da je 2017. godine napravljen pokušaj da se iskoristi materijal iz prethodne revalorizacije, a rezultat su četiri revalorizovana spomenika kulture: Stari grad Bar sa čaršijom i podgrađem, Stari grad Ulcinj, Bedemi sa bastionima i Stari grad Budva i Sveti Stefan.
”Ako je zakonski revalorizacija počela avgusta 2010. prošlo je 11 godina, a sada je treba završiti za 11 mjeseci. Ako ne završimo revalorizaciju mi ćemo imati pravno nezaštićena kulturna dobra”.
Bonus video:
