Kada je 2021. potpisivala ugovor o kupovini nepokretnosti u izgradnji za nekretninu u zgradi rezidencijalnog tipa koju je firma “Euroglobus doo Podgorica” gradila u naselju Blok IX u Podgorici, Nevena (pravo ime poznato redakciji) je mislila da kupuje moderan stan u zelenom smart objektu.
Prodavac i vlasnik “Euroglobusa” Božo Zejak ju je, kako kaže, prilikom obilaska stana prije potpisivanja ugovora ubijedio da će biti uloženi najbolji materijali, a da će zgrada imati SPA centar, teretanu, garaže izgrađene uz pomoć novih tehnologija, recepciju, batlera, kao i da će objekat biti energetski samoodrživ i imati solarne panele.
“Pokazivao mi je gdje treba da postavi pokretne brisoleje na fasadi zgrade, gdje će biti rampa i kako ću dobiti karticu za ulazak na posjed”, priča ova žena za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG).
Na video prezentaciji dostupnoj na Jutjub kanalu Boža Zejaka od prije četiri godine vidi se kako je zgrada trebalo da izgleda nakon završetka radova. Raskošno, luksuzno i inovativno.
Međutim, Nevena se sada gorko kaje.
Animacija i obećanja bila su privlačna, a realnost je nešto sasvim drugo.
Prilaz zgradi, koja je trebalo da bude završena 2020. godine – sudeći po roku za završetak radova na koji se Zejak obavezao u ugovorom, a u koje je CIN-CG imao uvid, još nije asfaltiran. Pristup nije omogućen osobama sa invaliditetom.
Zgrada nema uslovnu zaštitnu ogradu na stepenicama – od plastike je, nije dobro učvršćena i na dodir se pomjera, pa je stanare strah da se ne obruši i da se neko povrijedi. Malo jače oslanjanje na ogradu moglo bi biti opasno, posebno za djecu i stare. Zgrada nema efikasnu zvučnu izolaciju, a pojedine stanove dijele samo gipsani zidovi, pa stanari čuju jedni druge i kad govore ne podižući ton. Po zajedničkim hodnicima, terasama, u stanovima i danas vise kablovi od instalacija.
“Kada sam obilazila stan nije mi ni palo na pamet da kucnem o zid da provjerim je li od čvrste gradnje. Ni u snu nijesam pomislila da bi me neko, ko mi je tako lijepo predstavio zelene, održive tehnologije gradnje, mogao prevariti i pregradnim zidom od gipsa između mog i tuđeg stana”, navodi Nevena.
U zgradi ventilacija nije adekvatno riješena, razni mirisi se šire objektom. Kada smo mi istraživali radove u zgradi, ni aparati za gašenje požara nijesu bili postavljeni.
Od solarnih panela nema ništa, a ni bazen još nije u funkciji.
Vlasnik preduzeća “Euroglobusa” Božo Zejak za CIN-CG tvrdi da će sve obećano biti ispunjeno – kada se završi gradnja susjedne ulice. “Objekat ne može biti završen dok god se ulica do njega ne završi. Garažu i bazen do tad ne mogu da sredim, jer nijesu riješena brojna pitanja, poput komunalija”.
Zejak navodi da Glavni grad nije ispoštovao odluku kojom se investitori oslobađaju plaćanja 100 eura po metru kvadratnom solarnog panela. “Mi planiramo 900 kvadrata solarnih panela na zgradi”.
Tvrdi i da mu se niko od nezadovoljnih stanara nije obraćao i žalio.
“Žalila sam se više puta investitoru, tužila sam ga više puta. Čekam ishod na sudu. Prevario me. Pri kupovini uopšte nijesam znala da je projekat po kojem je rađena zgrada mijenjan… Ja sam kupila jednu stvar, a dobila sam sasvim drugu. Uložila sam mnogo novca, vremena i živaca… Ja sam sada uništena”, kaže uznemireno Nevena, inače penzionerka, koja je prodala jednu nekretninu da bi kupila udoban stan, dok pokazuje loše i nezavršene radove.
Prostor koji je u katastru uknjižen kao nestambeni prodat kao stan
I Sofija (pravo ime poznato redakciji) je dovedena u zabludu kada je kupovala stan u izgradnji. Prema ugovoru, trebalo je da bude na prvom spratu, a dobila je stan na visokom prizemlju. I to nije sve: u katastru se njen stan vodi kao nestambeni prostor.
“Predstavljen mi je projekat koji je lijepo prikazivao kako je trebalo da izgleda i na kojoj visini da bude moj stan. Ništa od toga nijesam dobila! Kako je moguće da je prostor koji je u katastru uknjižen kao nestambeni, meni prodat kao stambeni? Znam da ovdje ne mogu da živim i da ću da gledam da ga prodam, mada će se to teško desiti zbog stanja u kojem se ova nekretnina nalazi”.
Sofija se nije nikad uselila: samo povremeno svrati, ali zidovi su već popucali, lajsne su odlijepljene, a pojedina vrata se otvaraju na pogrešnu stranu i postavljena su ukrivo. Lavabo u kupatilu pričvršćen je drvetom, odvod za vodu u tuš kabini je pogrešno postavljen, tako da plavi na sve strane, nema ni sifona. Na terasi nema okapnica, niti adekvatnog odliva.
“Ovdje su postavljeni najjeftiniji materijali, a nama je predstavljeno da se radi o vrhunskom projektu. Pitanje je kako sve ovo prolazi mimo kontrole nadležnih institucija i ko će zaštititi građane od ove prevare”, pita se Sofija, dok nervozno pokazuje kako se dio vrata odvaljuje od zida.
I Nevenin stan je u sličnom stanju, mada je ona u međuvremenu uložila u njega još novca kako bi bio useljiv. “Samo za zaštitna stakla u kuhinji koja nema pločice i block out zavjese koje me štite od svjetlosti od ogromnih prozora na kojima nema roletni dala sam par hiljada eura. Izgorjela sam od vrućine prethodnih dana. Klima se ne osjeća. Gledam u nebo i čekam zahlađenje”, priča ona.
“Euroglobus” ilegalno sprovodio radove, kvadrat prodavao čak 3 700 eura
Zejak je sprovodio radove iznad drugog sprata “suprotno revidovanom Glavnom projektu iz 2018. godine”, kaže se u rješenju Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma iz 2021. kojim se ovoj firmi oduzima licenca projektanta i izvođača radova i naređuje usklađivanje radova sa projektnom dokumentacijom.
Zejak za CIN-CG kaže da je postupio po rješenju nadležnog Ministarstva, a da se samo radilo, kako kaže, o problemu zbog takozvanog betonskog platna koje je “ukinuto i dodato susjednom spratu”.
Zejak tvrdi da je sve uskladio sa propisima i da ima svu potrebnu dokumentaciju. Prije još godinu dana kvadratni metar stana u zgradi prodavao je za čak 3.700 eura, što se vidi na oglasima na sajtu Estitor iz jula 2022.
“Luksuzan stan u energetski efikasnoj zgradi na prvom spratu sa kvalitetnim liftom, spa i wellness centrom, garažom… Stan opremljen kvalitetnim materijalima i kupatilskom tehnikom visoke energetske klase… Terasa ima predivan pogled, za one koji trenutke odmora provode u čitanju literature… i komforu nesvakidašnjem za Podgoricu”, navodi se u jednom od ovih oglasa. Stanovi se i dalje prodaju.
“Vidim da potencijalni kupci i dalje dolaze, iako je ovo jedna velika prevara”, kaže Nevena.
Mnoge zgrade u Crnoj Gori bez upotrebne dozvole
Upotrebna dozvola dokazuje da je zgrada izgrađena u skladu sa zakonima, građevinskim i propisima u oblasti elektrifikacije, protivpožarne zaštite, obezbjeđivanja svih neophodnih infrastrukturnih preduslova da bi se mogla koristiti.
Trenutno važeći Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata iz 2017. godine, objašnjavaju za CIN-CG iz udruženja KANA – Ko ako ne arhitekt, zamijenio je upotrebnu dozvolu izvještajem stručnog nadzora, koji je dužan da “u konačnom izvještaju o izvršenom stručnom nadzoru navede tačne konstatacije o izvedenim radovima na građenju objekta i da pisanu izjavu da je objekat građen u skladu sa revidovanim glavnim projektom, odnosno izgrađen u skladu sa revidovanim projektom izvedenog stanja, zakonom i drugim propisima, odnosno izjavu da je objekat podoban za upotrebu i da se može namjenski koristiti”.
“Ovaj izvještaj je, po zakonu, neophodan da bi zgrada bila upisana u katastar nepokretnosti, a upotreba objekta nije dozvoljena prije upisa objekta u katastar nepokretnosti”, navode iz KANA.
Ako zgrada nema upotrebnu dozvolu (prema zakonima iz perioda prije 2017. godine) ili konačni izvještaj stručnog nadzora (u periodu nakon 2017. godine), ona po zakonu ne može da se koristi, tj. ne bi trebalo da bude useljena, niti priključena na elektro i vodovodnu mrežu, upozoravaju iz udruženja KANA – Ko ako ne arhitekt.
“Međutim, znamo da se to u praksi ipak dešava, i da se tako oni koji žive u takvim zgradama dovode u pravnu, ali i fizičku opasnost. Ni u kom slučaju ne biste smjeli kupiti stan u zgradi koja nije upisana u katastar i koja nema sve potrebne dozvole i konačne izvještaje”, navode iz ove organizacije.
Među zgradama koje nemaju upotrebnu dozvolu ima i onih koje su izgrađene i prije nekoliko decenija.
Tako je, recimo, zgrada gradskog parlamenta u Podgorici građena devet godina. Međutim, kad su odbornici održali konačno prva zasjedanja, zgrada nije imala upotrebnu dozvolu.
Kompleks zgrada u Zagoriču, poznatih kao Tri junice, jer su izgrađene na prostoru nekadašnje stočne pijace, zbog brojnih propusta i odstupanja od glavnog projekta nikada nije prošao tehnički prijem. Tako su stanari godinama sezonu kiša dočekivali sa lavorima, krpama i poplavama, jer je krov urađen mimo projekta - umjesto crijepa postavljena je nepropisno tegola. Glavni grad je, za vrijeme mandata Miomira Mugoše gradio ove zgrade za zaposlene u Opštini kojima je stanove prodavao po povoljnim uslovima. Izvođač radova je bila firma “Cijevna komerc” vlasnika Danila Petrovića.
Slične probleme imao je i kadar nekoliko obrazovnih ustanova u Budvi. Stambena zadruga “Solidarno” izgradila je za njih lamele u naselju Dubovica. Ali, nakon obilnih padavina u februaru ove godine prokišnjavali su stanovi, parket se podigao, ulazna vrata su se zakočila…
Nedaće su doživjeli i medicinari u Tivtu za koje je Stambena zadruga “Zdravstvo” izgradila zgradu u Radovićima. Oni su se 2019. žalili da zgrada prokišnjava, da su oluci nekvalitetni i loše postavljeni, da ima problema sa liftom, a da je mermer koji je ugrađen kao podna obloga stepeništa oštećen…
“Nijesmo svjesni koliko novca dajemo za stanove, a koliko je nizak kvalitet gradnje”
Koliko je važno ozbiljno pristupiti kontroli izgradnje objekata najbolje opominje snimak sa jedne nadzorne kamere objavljen prošle godine, kada je sa jedne od zgrada na Bulevaru Džordža Vašingtona u Podgorici pao dio fasade u baštu ugostiteljskog objekta “Čarolija”. Tom prilikom, umalo je stradala jedna djevojčica, jer je fasada pala tik do nje.
“Luksuz je postao omiljena jeftina fraza investitora”, piše jedan od korisnika na forumu Caffe del Montenegro u prepisci naslovljenoj “Aktuelna gradilišta u PG i ostatku CG”.
Tu građani i građanke komentarišu kvalitet i cijenu stanova u zgradama koje su radili poznati investitori…
Ima raznih iskustava. “Poslije šest godina sva zidna keramika je zrela za mijenjanje. Zidovi od rigipsa su katastrofa, savjetovano nam je da ne kačimo na njih veće televizore. Svi spojevi zidova po vertikali su popucali”, navodi se u jednom komentaru.
Drugi korisnik komentariše “moderno rješenje” investitora u jednom navodno luksuznom naselju da ne postoje vrata između hodnika i dnevne sobe. “Broj stanova puta vrata i eto uštede”.
“Često ne dozvoljavaju da priviriš tokom gradnje i da nešto sitno promijeniš. Drug se dogovorio da mu stave trostruki gips na dio zida gdje ide TV i da doplati za zvučnu izolaciju ispod parketa… Ništa nijesu ispoštovali”, kaže još jedan korisnik.
“Gotovo da nema više humanih zgrada… Kutije obične. U katastrofu ne računam jedino stare blokove koji imaju drvorede, trotoare, parkove... Mada se i oni utopiše u beton”, piše jedna korisnica ovog foruma.
Nijesmo svjesni koliko novca dajemo za stanove, a koliko je nizak kvalitet gradnje, kaže za CIN-CG jedan monter suve gradnje koji je želio da ostane anoniman. On radi na gradilištima preko 15 godina. “Bezbroj je primjera stambeno-poslovnih zgrada za koje investitori imaju dozvolu za određeni broj spratova, ali naknadno ilegalno povećavaju spratnost. Pregrade sprat gipsanim zidovima tako da to ‘ne vidi inspekcija’ i kada oni pođu, skinu te zidove i investitor onda ima hiljadu kvadrata prostora koji prodaje ili izdaje… Svako danas pravi zgrade, ljudi bez škole i znanja. Investitori ulože po kvadratu par stotina eura, a prodaju ga najmanje troduplo više…”.
Nagledao se svega i svačega.,,U većini slučajeva, radnik ili majstor uopšte nema kontrolu nad poslom koji izvodi, ne prate se standardi struke, jer je investitor često pohlepan i nerijetko u nekoj sprezi sa vlastima. Za vlasnike obično radi tridesetak radnika, najmanje po 10 sati, šest dana u nedjelji. Radnici jedva preživljavaju, često nemaju osiguranje, pravo na bolovanje, odmor… Sve se radi bez osnovne zaštite na radu. Kod nas je sada mnogo strane jeftine radne snage. Oni su zamijenili naše radnike koji sve više emigriraju u zapadnu Evropu, Ameriku, pa i dalje”.
Ozbiljnija kontrola, ističe on, mora da postoji. “Naša država nema građevinsku inspekciju koja radi svoj posao kako treba. Od kad radim tek sam se dva puta sreo sa ovom inspekcijom, i to oba puta 2015. na Porto Montenegru, gdje je glavni izvođač bila jedna njemačka firma”.
Kontrola izgradnje objekata, upozorava za CIN-CG građevinski inženjer Mentor Llunji, uglavnom zavisi od zainteresovanosti inspekcijskih organa i primjene Zakona o izgradnji objekata.
“Kako je Zakon bio više nego loš, njegova primjena nije mogla dati dobre rezultate. Trenutno čekamo novi zakon, s nadom da će se ovoga puta uvažiti glas struke. Imam utisak da je Ministarstvo uvidjelo katastrofalne posljedice postojećih propisa, ali sad je glavno pitanje u kojoj će mjeri uvažiti naše primjedbe i da li ćemo dobiti efikasna zakonska rješenja, ne samo na papiru”, kaže on.
“Ako govorimo uopšteno, o poštovanju dobre projektantske prakse u domenima prostranosti, orijentacije, osunčanosti itd. stanova u novogradnji, na svakom koraku možemo naići na kršenje ovih načela. Investitori žele da na svakoj parceli izgrade najveći mogući broj stanova, a mehanizmi kontrole nijesu dovoljno jaki da osiguraju da ti stanovi ispunjavaju osnovne uslove za udobno stanovanje. Tako dobijamo npr. dvosobne stanove površine manje od 60 metara kvadratnih, u kakvim živi veliki broj naših sugrađana”, objašnjavaju iz udruženja KANA – Ko ako ne arhitekt.
Ističu da je Pravilnik o uslovima za izradu tehničke dokumentacije za stambenu zgradu usvojen nedavno, početkom jula ove godine i da će početi da se primjenjuje od 1. januara sljedeće godine. “Tada će prestati primjena dva pravilnika koji su se odnosili na ovu oblast, a koje smo naslijedili iz SFRJ: Pravilnik o tehničkim mjerama i uslovima za izgradnju stambenih objekata po sistemu modularne koordinacije mjera iz 1969. godine i Pravilnik o tehničkim mjerama i uslovima za provjetravanje u stambenim zgradama iz 1970. godine… Ostaje da vidimo kako će biti sprovođene odredbe nedavno usvojenog Pravilnika koji, između ostalog, propisuje minimalne površine stanova i prostorija u stanu”.
Na primjer, površina dnevnog boravka u dvosobnom stanu moraće da bude najmanje 22 metra kvadratna, a dvosoban stan moraće da ima površinu od najmanje 71,3 metra kvadratna. “Suvišno je i reći koliko postojećih stanova, izgrađenih u posjednjih petnaest godina, ne zadovoljava ove parametre”, navode iz KANA.
Iz ove organizacije primjećuju da stanje u prostoru jasno pokazuje da kontrola građevinskih procesa nije uspješna i da su neki od mehanizama kontrole kroz koje projekat prolazi do predaje nekretnine vlasniku, ili čak svi ti mehanizmi, zakazali u određenoj mjeri. “To znači da nadležne institucije, čiji je posao sprovođenje zakona i podzakonskih akata koji regulišu gradnju, nemaju snagu da taj posao obave kako treba”.
Trenutno je u toku izrada Nacrta Stambene politike Crne Gore za period od 2021. do 2030. godine. Iz organizacije Mreža za otvoreni dijalog sugerisali su da je “potrebno uvesti mjere koje bi garantovale poštovanje standarda kvaliteta i poboljšale kvalitet gradnje, budući da to nije uvijek slučaj”.
Projektovanje uslovljava dobitak od prodaje
,,Kako je naše građevinarstvo pretežno okrenuto ka izgradnji stambenih zgrada za prodaju, upravo taj tržišni momenat opredjeljuje projektovanje danas. U ovoj vrsti gradnje glavni moto je što veća razlika između izdataka za izgradnju i očekivanog dobitka od prodaje… To, naravno, utiče na kvalitet kako arhitektonskih, tako i konstrukcijskih rješenja...”, objašnjava za CIN-CG građevinski inženjer Mentor Llunji.
Iako na prvi pogled možda ne izgleda tako, prema njegovim riječima, danas u suštini više projektuju investitori nego arhitekti. “Zbog ovakvog pristupa arhitektonska struka kod nas je dosta nazadovala… Kao rezultat toga danas imamo objekte koji veoma liče na moderne spavaone ili na loše kopije već urađenih projekata u inostranstvu”, navodi on.
Sve to prostor čini bezsadržajnim, monotonim i bezličnim.
“Na to je imala uticaja i hiperprodukcija arhitektosnkih diploma. Na primjer, samo Bar i Ulcinj imaju više od 100 arhitekata, što je dovoljno ne za dva grada već za čitavu državu”, smatra Llunji.
“Napravila sam životnu grešku… Trebalo je da se bolje raspitam, da sve provjerim… Savjetujem svima da kad kupuju stan da sve dobro provjere. I da ne idu sami sa prodavcem kod notara, već obavezno sa advokatom koji će ih zaštititi”, kaže Nevena na ivici suza.
Planira da proda stan, iako ga nikome zapravo ne bi preporučila… Ali kaže da joj ništa drugo ne preostaje. Možda će neko drugi imati snage da se sa investitorom izbori. Ona više tu ne može da izdrži.
Bonus video:
