Kompanija “Kolašin resort & Spa”, investitor kondo hotela “Westin Kolašin Resort” na Bjelasici, pokušava da izdejstvuje upis hipoteke na svoju imovinu u korist firme “Royal Nova Home furniture trading LLC” iz Dubaija.
Neobičan zahtjev - da dužnik sam traži upis hipoteke u korist navodnog povjerioca, Područna jedinica (PJ) Uprave za nekretnine u Kolašinu dva puta je odbila kao neosnovan.
Izgradnja hotela je prvi projekat koji je Vlada 2019. uvrstila na Listu razvojnih projekata iz oblasti turizma, u okviru programa ekonomskog državljanstva.
Dio hotela, kako su “Vijesti” ranije pisale, treba da se ruši jer je investitor prilikom gradnje značajno odstupio od kvadrature predviđene projektom, na osnovu kojeg je i dobijena građevinska dozvola...
No, to nije jedini problem sa kojim se susreće kompanija “Kolašin resort & Spa”. Prema izvještajima dostavljenoj Poreskoj upravi, kompanija od osnivanja 2016. godine nije imala prihode od prodaje. U godišnjim izvještajima o poslovanju, preduzeće je u stavci “prihodi od prodaje” upisalo nulu. Jedini značajniji prihod kompanija je imala 2021. godine - od oko 1,3 miliona, a u bilansima ga je prijavila kao “ostali prihod iz poslovanja”.
Za “Kolašin resort & Spa”, u vrijeme kada se Vlada hvalila investicionim ulaganjima na Bjalasici i Kolašinu i prednostima programa ekonomskog državljanstva, rečeno je da je dio koncerna ARNN Grupe iz Malezije. Prema dostupnim zvaničnim podacima, “Kolašin Resort & Spa” osnovan je u martu 2016. godine, zastupnici su Mohammed Abdul Alim Chowdhury i Nirjhor Salim Chowdhury, koji je i izvršni direktor. Piše i da je u stoodstotnom vlasništvu “Royal Amro Limited”.
Investotor hotela na Bjelasici je upis hipoteke tražio na osnovu “davanje Založne izjave, čiji je osnov Ugovor o upravljanju projektom, zaključen 4. novembra 2019. izmedju” Royal Nova Corporate Services Provider” (menadžer projekta) i “Kolašin resort & Spa” (investitor) i Aneksa I ugovora o upravljanju projektom”.
“Iz navedenog Ugovora o upravljanju projektom, zaključenog 4. novembra 2019. godine... utvrđuje se da se ovdje ne radi o dugu-potraživanju, već je ugovorom precizirana naknada za izvršene usluge menadžera projekta. Za pružanje usluga strane su ugovorile naknadu po uspjehu, koja iznosi 20 odsto od iznosa, koji svaki kupac plaća radi učešća u program Ekonomskog državljanstva. Iz navedenog se vidi da ovdje ne postoji pravni osnov - potraživanje za založnu izjavu iz člana 321 Zakona o svojinsko pravnim odnosima…”, piše, između ostalog, u obrazloženju odluke PJ Uprave za nekretnine da odbije zahtjev.
Objašnjavaju i da je Zakonom propisano “da strano lice može imati pravo dugoročnog zakupa, koncesije, BOT i drugih aranžmana privatno-javnog partnerstva, na nepokretnim stvarima”. To, kako su obrazložili, “znači da ne može uspostavljati hipoteku… jer se njom ograničavaju svojinska prava”.
Navode i da je na parcelama na koje treba da bude upisana hipoteka, utvrđen javni interes, donošenjem Plana višeg reda PPPN Bjelasica i Komovi-Bazno, područje Planinskog centra “KoIašin 1450” - detaljna razrada, i da kao takve imaju status građevinskog zemljišta.
Kompanija se žalila na na prvo odbijajuće rješenje PJ, nakon čega je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine uvažilo žalbu, poništilo rješenje i predmet vratilo na ponovni postupak i odlučivanje. No, PJ je i nakon ponovljenog postupka ponovo odbio zahtjev.
I na drugo rješenje, kompanija se žalila. U prethodnoj žalbi naveli su da je “predmetno zemljište građevinsko i da je prvostepeni organ dužan da uzme u obzir mnogobrojnu praksu koja postoji vezano za upis hipoteke u korist stranih pravnih lica”. U tom smislu, dostavili su i list nepokretnosti KO Budva.
Iz posjedovnog lista vidi se da je izvršen upis brojnih zabilježbi predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, što bi trebalo da znači da postoji veliki broj onih koji su pokazali namjeru da ulože, ili su uložili novac kroz program ekonomskog državljanstva, kupujući apartmane u kondo hotelu na Bjelasici.
Hotel vraćen na Listu razvojnih projekata 2022. godine, sada ga tamo nema
Hotela, za koji su iz Vlade Duška Markovića tvrdili da će doprinijeti razvoju cijelog sjevera, nema na aktuelnoj Listi na sajtu Agencije za investicije, koja sadrži 15 razvojnih projekta u oblasti turizma iz Programa ekonomskog državljanstva.
Hotel je 2019. godine uvršten u program ekonomskog državljanstva, a biznis planom predviđen kondo model poslovanja hotela predračunske vrijednosti 11,3 miliona eura, 93 smještajne jedinice, ukupnog kapaciteta 380 ležaja. Namjera investitora bila je, kako je tada najavljivano, da u okviru hotelskog kompleksa otvori 66 novih radnih mjesta.
Iz “Kolašin Resort&Spa” ranije je saopšteno da će ski-rizortom upravljati kompanija “York Hotels & Resorts” pod međunarodnim luksuznim hotelskim brendom “Westin”, uz franšizni ugovor sa američkom kompanijom “Marriott International USA”.
Izmjenama i dopunama Odluke o kriterijumima, načinu i postupku izbora lica koje može steći crnogorsko državljanstvo, 30. decembra 2021. godine uvedena je obaveza dostavljanja bankarske garancije u iznosu od 50 odsto minimuma investicije, za sve projekte, koja važi do datuma finalizacije projekta. Prema dokumentaciji koja se može naći na sajtu Vlade, tadašnje Ministarstvo ekonomskog razvoja je 25. januara 2022. godine dostavilo pisma svim investitorima sa Liste razvojnih projekata u oblasti turizma kojim se zahtijeva dostavljanje bankarske garancije.
“Kolašin resort & Spa” je 24. januara 2022. godine dostavio molbu za produženje roka za dostavljanje bankarske garancije na dodatnih 60 dana, što Ministarstvo nije odobrilo. Vlada je, zatim, 10. marta 2022. prihvatila predlog za isključenje projekta “Izgradnja kondo hotela Kolašin Resort&Spa, Kolašin” sa liste razvojnih projekta u oblasti turizma.
No, kompanija se ponovo javila na novi javni poziv, pa je, kako piše u dokumentaciji na sajtu Vlade, dostavila Biznis i Dinamički plan, kao bankarsku garanciju, “nakon čega je konstatovano da su ispunjeni formalni uslovi predviđeni kriterijumima iz Odluke i Javnog poziva”.
“U dokumentaciji koja je dostavljena uz prijavu navedeno je da je u Kolašinu, na lokaciji u blizini ski-staze Ski centra Kolašin 1450, planirana investicija u izgradnju hotela predračunske vrijednosti 13 miliona eura, pri čemu je planirano finansiranje iz sopstvenih sredstava kompanije i njenih stejkholdera. U cilju obezbjeđivanja investicije dostavljena je bankarska garancija izdata od strane Universal Capital banke na iznos koji je predviđen Odlukom i Javnim pozivom (jedan milion eura)”, piše u predlogu Ministarstvo ekonomskog razvoja i turizma da se taj hotel ponovo uvrsti na Listu razvojnih projekata u oblasti turizma.
Prema tom dokumentu, osnovu Posebnog programa, investitoru je do trenutka isključenja projekta sa liste razvojnih projekata u oblasti turizma, prema evidenciji Agencije za investicije Crne Gore, uplaćeno 8,75 milona eura, dok je na Escrow računu položeno još 7,25 miliona eura.
Objašnjavaju da je planirano da hotel “Kolašin Resort & Spa” posjeduje kategoriju četiri zvjezdice, posluje po kondo modelu, posjeduje 93 smještajne jedinice, tačnije kapacitet od 380 ležaja. Takođe, namjera investitora je da u okviru hotela otvori 45 novih radnih mjesta, piše u predlogu za ponovno uključenje hotela na Listu razvojnih projekta.
U Dinamičkom planu koji je sastavni dio Biznis plana navedeno je da će se realizacija investicije sprovesti kroz najduže pet polugodišta. Dinamičkim planom je predviđeno da će kompletni radovi biti završeni najkasnije do 9. maja 2025. godine, što je, kako je objašnjeno, u skladu sa rokom važenja bankarske garancije. Prema projekcijama iz Biznis plana, investicija bi trebalo da se otplati u osmoj godini projekta.
Cijeneći sve to, Vlada je u novembru 2022. hotel vratila na Listu razvojnih projekata.
Šta se u međuvremenu dešavalo nije bilo moguće saznati iz Ministarstva finansija, iz kojeg “Vijestima” do sinoć nijesu odgovorili na pitanja u vezi sa trenutnim statusom tog objekta.
Inspektor donio rješenje o prinudnom rušenju
Rješenje o rušenju dijela hotela donio je urbanističko-građevinski inspektor, tadašnji koordinator za centralni region, Novak Lakušić, 23. februara ove godine.
Kako kompanija “Kolašin resort & Spa” nije postupila shodno Lakušićevom rješenju o rušenju i u ostavljenom roku od 30 dana nije uklonila dio hotela, na kojem su utvrđene nepravilnosti, inspektor je 22. novembra donio rješenje o prinudnom izvšenju.
Kako piše u rješenju u koje su “Vijesti” imale uvid, prinudno izvršenje sprovešće izvršne službe Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, odnosno firma “Zaštita prostora Crne Gore”, o trošku investitora.
Protiv rješenja o izvršenju dozvoljena je žalba, koja se može odnositi samo na vrijeme, mjesto i način izvršenja i njome se ne može pobijati pravilnost izvršavanja rješenja.
Prema ranijem obrazloženju Lakušićevog rješenja o zabrani daljeg građenja, a potom i rješenja o rušenju, ispod lamele B, jedne od tri od kojih se hotel sastoji, izgrađen je podrum visine oko četiri i po metra, koji nije predviđen revidovanim glavnim projektom. Podrumska etaža lamele C, konstatovao je inspektor, takođe ne odgovara revidovanom glavnom projektu, pa je umjesto projektovanih 219,99 metara kvadratnih korisna površina “izvedena u punoj površini pod tom lamelom”. I u dijelu izvedenog tavanskog prostora konstatovano je neslaganje sa projektom. Kako je utvrđeno tokom inspekcijskog nadzora, umjesto projektovanih oko 320 kvadrata korisnog prostora u tavanskom dijelu, izgrađeno je oko 810 kvadrata.
Ukupno odstupanje od revidovanog glavnog projekta u tavanskom i podrumskom dijelu, prema nezvaničnim informacijama “Vijesti”, iznosi oko hiljadu metara kvadratnih.
Prilikom inspekcijskog nadzora, kako piše u zapisnicima Lakušića, investitor nije imao ovjerenu i potpisanu verziju originalnog revidovanog glavnog projekta, pa je, kako se navodi, inspektor uvid u originalnu dokumentaciju ostvario u Ministarstvu.
Rješenju o rušenju iz februara ove godine prethodilo je rješenje o zabrani gradnje od 23. avgusta 2023. Samo nekoliko mjeseci nakon toga, “Kolašin resort & Spa” inicirala je upis hipoteke na desetak parcela na Bjelasici gdje se gradi hotel, u korist kompanije iz Ujedinjenih Arapskih Emirata.
Bonus video:
