Na tržištu nekretnina velika je potražnja, u kupovini stana ili poslovnog prostora mnogi vide način da njihov stečeni novac ne izgubi vrijednost.
Velika je potražnja i za nekretninama u izgradnji, a predsjednik Notarske komore Darko Ćurić, u razgovoru za “Vijesti” pojašnjava koji su rizici takve trgovine, kako izgleda kada nekretnina koja nije završena prelazi iz ruku prvog u ruke drugog kupca. Ćurić je komentarisao i važeće propise i kazao da u dovoljnoj mjeri ne štite kupce.
Koji su izazovi kupovine nekretnine u izgradnji?
Kupovina nekretnine u izgradnji povlači uvijek rizike, jer kupujete nešto što u momentu zaključenja predugovora praktično ne postoji ili nije završeno u potpunosti. Ostaje rizik da čekate dok se nepokretnost izgradi i na osnovu tog predugovora ne možete postati vlasnik nepokretnosti, nego tek kad se zgrada izgradi i kad se upiše u katastar. Tada se, na osnovu predugovora, zaključuje glavni ugovor i tek tada kupac, upisom u katastar, postaje vlasnik.
Rizik postoji, jer kupujete nešto što tek treba da nastane i neizvjesno je hoće li se izgraditi, a rizik koji je vaš je da vi plaćate dio cijene unaprijed i čekate da se predugovor realizuje.
Da li propisi u Crnoj Gori štite kupce nekretnina u izgradnji?
Kod nas ne postoje propisi koji ograničavaju koliko novca, odnosno koliki dio kupoprodajne cijene treba platiti u određenim fazama, ili određenim periodima izgradnje, kao što to postoji, na primjer, u Njemačkoj i Sloveniji. U tim zemljama zakonski propisi su takvi da vi kao kupac ne možete da platite veći dio cijene u postocima nego što je zgrada procentualno izgrađena. Tu ste zaštićeni, ne potpuno, jer dio cijene ipak platite, ali ste svakako više zaštićeni nego kod nas, gdje postoji sloboda ugovaranja i gdje je dozvoljeno da, ako se tako dogovore investitor, odnosno prodavac i kupac, da se čak i čitava kupoprodajna cijena plati unaprijed, pa da se čeka da se nepokretnost izgradi. Takvi dogovori se u zadnje vrijeme često dešavaju, jer je zbog inflatornih kretanja i straha stanovništva da će izgubiti vrijednost svog novca postoji velika potražnja i želja da se investira u nekretnine. To dovodi do povećanja cijena, ali i lošijih uslova za kupca, jer investitori traže da se veći dio kupoprodajne cijene plati unaprijed, što u krajnjem nije zabranjeno.
Koja je uloga notara u prometu nekretninama u izgradnji?
Uloga notara je da sačini predugovor, koji bi trebalo da, u najvećoj mjeri zaštiti obje ugovorne strane. Notar je neutralan učesnik u tom poslu, mora da na jednak način zaštiti jednu i drugu ugovornu stranu, naravno do granice koliko je postignut njihov međusobni dogovor. Kod nepokretnosti u izgradnji taj dijapazon zaštite je dosta mali.
Koja je najbolja zaštita za kupca nekretnine u izgradnji?
Jedna od najboljih mogućih zaštita je da se kupoprodajna cijena plati na notarski račun za stranke. Kupac uplati novac na notarev račun koji isključivo služi za te namjene i tada se čeka da se nepokretnost izgradi i, kad bude završena i kad se realizuje glavni ugovor, notar prebacuje sredstva na račun prodavca, odnosno investitora. Nažalost, mnogi investitori ne prihvataju ovakav dogovor. Zbog ove inflacije, to je logično. Investitori nekad od tih unaprijed uzetih kupoprodajnih cijena finansiraju izgradnju zgrade i njima ne odgovara ova opcija, ali to je stopostotna zaštita kupca i prodavca. Cijena se plati na notarski račun za stranke i nema vraćanja novca kupcu dok se ne utvrdi da li će se ugovor realizovati ili neće. Kad se nepokretnost izgradi završi, ako je sve u redu, novac se prebacuje prodavcu. Ako se nepokretnost ne izgradi, novac se vraća kupcu. Nema nikakve mogućnosti prevare. Ali, kao što sam rekao, to investitori uglavnom ne prihvataju.
Postoji li drugi način?
Postoji i drugi način, a to je upisivanje zabilježbe predugovora u katastar, tj. da se u katastar upiše postojanje predugovora kojim je neko kupio taj budući stan. Međutim, negativna strana te zabilježbe je da ona ne može da se zabilježi na određenom stanu, jer njega nema u katastru pošto nije izgrađen, nego se zabilježba upisuje na zemljištu na kojem se gradi, a kad se zgrada napravi, onda se ta zabilježba, nažalost, proširi na sve stanove te zgrade. Takvi su propisi. To investitori izbjegavaju jer to ugrožava prodaju ostalih stanova, pošto se ne zna koji je stan kupljen.
Da li vam se obraćaju zbog prodaje nekretnine u izgradnji koja je već prometovana?
To je druga prodaja buduće stvari, da ima takvih zahtjeva. Takva prodaja je pomalo problematična, jer prodajete nešto što ne postoji, pogotovo vi koji niste investitor. Vi ste nešto kupili što je “u zraku”, čekamo da se izgradi. Međutim, to se radi, nije zabranjeno. U tom slučaju, kupac se pojavljuje kao prodavac, pravi novi predugovor sa zainteresovanim licem koje postaje drugi kupac. Tu nema nikakve garancije, odnosno nema odgovornosti investitora prema drugom kupcu, nego je to sada pravni posao između prvog i drugog kupca, i prvi kupac je sada garant i odgovara ako se predugovor ne realizuje. Dakle drugom kupcu ne odgovara investitor, nego taj prvi kupac. Nema nikakvog poslovnog ni pravnog odnosa između drugog kupca i investitora.
Kako može da prvi kupac daje garanciju?
Možete da date garanciju, ali je glavno pitanje kako da je realizujete kada izgradnja zavisi od investitora. Investitor odgovara prvom kupcu. U slučaju neizvršenja obaveze, prvi kupac može da zahtijeva nazad plaćenu cijenu, ali od prvog kupca. Investitor odgovara prvom kupcu, ali drugi kupac nema nikakva prava prema investitoru.
Kako prvi kupac može da garantuje da će zgrada biti završena na vrijeme, ako nije investitor?
Možete da garantujete, ali onda preuzimate i odgovornost i snosite za štetu ako ste garantovali.
Ako nekom u nekom novom predugovoru piše da sam ja sada prodavac, ako ja garantujem novom kupcu sve što je meni garantovao investitor, jer na mene prelaze sve obaveze koje je investitor imao prema meni ranije, znači li to da može bilo koji budući stanar te zgrade da mene pozove na odgovornost?
Ne, vi niste investitor, odgovarate samo kupcu sa kojim ste vi zaključili ugovor. Vi imate pravo na određenoj budućoj stvari, to pravo na određenoj budućoj stvari prenosite na novog kupca, vi možete da garantujete svom kupcu, ali vi rizikujete, jer se vi pouzdate u svog investitora, kao što ste se pouzdali kad ste zaključili predugovor. Sad ne samo što ste se pouzdali i platili cijenu, nego ste odgovorni i ovom drugom kupcu, od kojeg ste vjerovatno primili kupoprodajnu cijenu. Ipak je taj drugi kupac u lošijem položaju nego prvi, jer prvi kupac prodaje buduću nepokretnost koju je prethodno kupio i uzima neku cijenu, a drugom kupcu ostaje da čeka realizaciju. Takva vrsta posla je prilično rizična, niko ne voli takve pravne poslove i notari tu dobro upozoravaju tzv. “ druge kupce” da se glavni ugovor neće moći zaključiti ako se zgrada ne izgradi, ako se stan ne završi, ako se ne upiše u katastar nepokretnosti i ako se prvi kupac ne upiše kao njen vlasnik. Notari drugog kupca upozoravaju, ali potražnja za stanovima je tolika da ljudi svjesno idu u rizik. Sljedeća negativna strana je da drugi kupac plaća porez na promet nepokretnosti u iznosi tri odsto. Prvi to nije u obavezi, jer stiče stan od investitora, to je prvi promet i PDV je uključen u cijenu.
Koje je rješenje, da se mijenjaju propisi?
Vjerovatno, ali i novi propisi moraju da štite sve strane u jednom poslu. Ima još jedno rješenje, a to je ustupanje predugovora, gdje bi prvi kupac prenio sva svoja prava i obaveze koje ima prema investitoru na drugog kupca, ali u tom pravnom poslu mora da učestvuje i investitor.
Zašto investitor ne bi pristao na to?
To već ne znam, ne postoji neki generalni razlog, svaki investitor ima svoje razloge i odluku da li će učestvovati u takvom pravnom poslu. Tu je drugi kupac sigurniji, prvi potpuno izlazi iz posla, a ostaje direktna veza između investitora i drugog kupca koji se stavlja u položaj prvog. Ako se rade dva predugovora - ako prvi kupac proda buduću nepokretnost i recimo primi čitavu cijenu, on više nije zainteresovan da zaključi glavni ugovor, stvar je njegovog poštenja. Ako neće, onda drugi kupac mora da pokrene sudski postupak protiv prvog. Sve su to rizici postojanja dva predugovora. Ustupanje predugovora je mnogo sigurnije za drugog kupca.
Da li to preporučuju notari?
Ja uvijek preporučujem da se to radi, ali nekad investitor ne želi i onda se to ne može realizovati.
Predugovore prave, ali ne broje
Da li imate statistiku koliko se na nivou Notarske komore napravi predugovora za nekretnine u izgradnji?
Nažalost ne, statistika tih predugovora kao posebnih se ne vodi. Ali, u posljednje vrijeme povećano je interesovanje za ovakve transakcije, dolaze ljudi i kod mene, neko to vidi kao mogućnost zarade, kupi stan u izgradnji, pa ga proda drugome za veći iznos, a faktički rizik prebacuje na drugoga.
Bonus video:
