Pandemija koronavirusa značajno je podigla cijene nekretnina oglašenih za prodaju, a od početka rata u Ukrajini, državljani Crne Gore jedva mogu plaćati stanarinu, jer su zakupi postali previsoki za ovdašnje plate.
Stanodavci su svoju priliku vidjeli - Rusi i Ukrajinci su spremniji da izdvoje više novca za rentu, pa su se crnogorski podstanari našli u nebranom grožđu: ili će platiti značajno višu stanarinu ili moraju tražiti novu, ponovo skupu za crnogorske prilike.
”Kada govorimo o renti, tu su se stvari značajno mijenjale u posljednje dvije godine. Podgorica je imala jedan blag, ali konstantan rast cijene rente sve do pojave pandemije kovida-19, kad je došlo do zatvaranja, pa je veliki broj ljudi ostao bez posla, a određeni broj napustio Crnu Goru. To je rezultiralo oslobađanjem velikog broja stanova, padom cijene rente u kratkom roku, jer tražnje gotovo da nije bilo, da bi se u roku od nekoliko mjeseci stvari počele vraćati u normalu i tržište se vrlo brzo vratilo na nivo od prije pandemije. Novi momenat se desio izbijanjem sukoba u Ukrajini i svim tektonskim promjenama na ekonomskom planu u svijetu, Evropi, pa i u Crnoj Gori. Cijena rente je počela značajno da raste od februara 2022. kada je u Crnu Goru počelo da pristiže mnogo ljudi iz Ukrajine i Rusije”, kaže Stefan Mišković iz podgoričke agencije “Multitask nekretnine”.
Dok su, kako ističe, Ukrajinci uglavnom preferirali primorske opštine, najveći broj Rusa je izabrao Podgorcu kao mjesto stanovanja.
”Kada govorimo o profilu, radi se uglavnom o ljudima iz sektora informacionih tehnologija, koji dolaze sa porodicama, a manji broj sa partnerima ili sami. Sa prihodima iz IT industrije bili su vrlo konkurentni u odnosu na lokalno stanovništvo, a kako im se budžeti kreću do 500 eura za jednosoban, 800 za dvosoban i više od 1.000 eura za trosoban stan, vrlo brzo su uticali na rast cijena rente u Podgorici, ali i u Crnoj Gori. Na sve to se nadovezuje i rast inflacije i troškova života, što dodatno uticalo na rast cijena rente. Posljednjih sedmica bilježimo i dalje vrlo visoku tražnju za zakup nekrentina, dok je ponuda na vrlo niskom nivou i najmanja u posljednjih pet godina od kada smo mi prisutni na tržištu”, naglašava Mišković.
Ne očekuje da će cijene stanarine u perspektivi biti niže.
”Iako smo svjedoci da se mnogo gradi i da su to uglavnom stanovi za dalju komercijalizaciju, odnosno davanje u zakup, ukoliko se nastavi trend priliva stranih državljana, ne očekujemo da će cijene rente u nekom budućem periodu imati trend pada. Svakako, na to utiču mnogi faktori van ovog tržista i nezahvalno je prognozirati na duži rok, jer trenutnu situaciju na tržistu diktiraju faktori izvan Crne Gore, te se vrlo lako, promjenom ekonomske situacije ili širenjem rata u Evropi, može desiti da se situacija i na ovom tržistu značajno promijeni”, zaključio je Mišković.
Dodaje i da su cijene nekretnina koje se prodaju porasle za skoro 30 odsto u odnosu na 2020, odnosno na period prije izbijanja kovid-19 krize.
Podaci Uprave za statistiku Crne Gore (Monstat) ukazuju na to da je na kraju 2019. za metar kvadratni stana u Podgorici trebalo izdvojiti u prosjeku 1.168, a u primorskoj regiji 1.401 euro.
Na kraju 2020, kvadrat stana u Podgorici koštao je u prosjeku 1.185, a na primorju 1.348 eura. Prosječna cijena kvadratnog metra u Podgorici 2021. iznosila je 1.211 eura, odnosno 1.359 u primorskim gradovima.
U prvom kvartalu te godine, metar kvadratni nekretnine u Podgorici u prosjeku je iznosio 1.199 eura, 160 manje nego u prvom kvartalu ove godine (1.360 eura po metru kvadratnom stambene jedinice u glavnom gradu Crne Gore). Kad su u pitanju primorski gradovi, prvi kvartal prošle godine imao je prosjek od 1.383 eura po kvadratu, a ove 1.445.
Prosječna cijena metra kvadratnog u Podgorici u drugom kvartalu ove godine (maj - avgust) iznosila je, pokazuju podaci Monstata, 1.450 eura, a na primorju 1.473.
Prema podacima Uprave za katastar i državnu imovinu, preko 23.000 stranaca ima nekretnine u našoj državi, a uglavnom se radi o državljanima Srbije, Bosne i Hercegovine i Rusije.
Podaci Ministarstva unutrašnjih poslova od prošle sedmice pokazuju da nešto više od 13.500 ruskih državljana ima odobren privremeni ili stalni boravak u Crnoj Gori, dok je na crnogorskoj teritoriji oko 11.100 Ukrajinaca po osnovu privremene zaštite ili odobrenog boravka.
Srbija: Zakup od februara skočio za najmanje 30 odsto
Cijene stanova u Srbiji počele su da rastu još tokom prve godine pandemije, negdje od jeseni 2020, kada je zemlja “otključana”.
Tada je zabilježen rast kupoprodajnih ugovora, a zamajac koji su cijene uhvatile, ne samo kod prodaje, nego i kod iznajmljivanja, nije se zaustavio ni prošle godine. Prava eksplozija desila se nakon izbijanja rata u Ukrajini. Veliki broj Rusa, nešto manje Ukrajinaca, došao je u Srbiju, što se odmah odrazilo na tržište nekretnina. Cijene stanova za iznajmljivanje, koje su već bile visoke, od februara su skočile još za najmanje 30 odsto.
Prema zvaničnim podacima, u ovoj godini su za prvih šest mjeseci u Srbiji sklopljena 68.284 kupoprodajna ugovora, što je četiri odsto više nego u istom periodu prošle godine. Ali, ukupna novčana masa u tom prometu iznosila je 3,6 milijardi eura, što je uvećanje od čak 25 odsto. Najveći broj transakcija odnosi se na Beograd, 1,9 milijardi eura, a najtraženije su bile lokacije sa najskupljim stanovima, na Novom Beogradu i Savskom vencu, gdje se u pojedinim slučajevima cijena po kvadratu kretala i preko 7.000 eura.
Ipak, agenti naglašavaju da te cijene nije diktirao dolazak Rusa u Srbiju, jer je stranim državljanima prilično teško da kupe nekretnine. Ali, zato je na cijene zakupa priliv ekonomskih migranata bio presudan. U početku su “planuli” najluksuzniji stanovi, cijena im se kretala i preko 1.000 eura, plus troškovi. Za dvosoban stan u centru ili malo šire, sređen i opremljen, sada se plaća od 600 eura pa naviše, skromna garsonjera od 15-ak kvadrata na Slaviji prelazi 200 eura, a ispod te cijene u Beogradu teško da je moguće naći išta iole pristojno.
I u Novom Sadu su državljani Rusije prvo iznajmili “luks” stanove u centru. No, to je za sobom povuklo i cijene ostalih stanova, koji su iz mjeseca u mjesec bivali sve skuplji, pa za garsorenju u Novom Sadu danas treba izdvojiti barem 300 eura.
Procjenjuje se da su prvih 10.000 Rusa koji su došli u Beograd i Novi Sad, većinom uposlenici američkih IT kompanija, njih cijena kirije nije toliko interesovala, pa su za stanove u centru izdvajali dvostruko više nego ranije, od 500 do 1.000 eura.
”Novi Sad nema mnogo luksuznih stanova, nekoliko stotina, ali oni su od pojave korone i pucanja biznisa ‘stan na dan’ ostali većinom prazni. Njih su pouzimali građani iz Rusije koji su došli u onom prvom talasu, što je jedan od razloga viših cijena”, rekao je agent za nekretnine Dejan Svirčev.
Matematika je tu neumoljiva. Stanovi su preskupi, onaj ko je platio jednoiposoban stan 100.000 eura, ne može da ga izdaje za 200 eura mjesečno, jer će mu se ta investicija tako vratiti tek za 40 godina.
”Primjetno su podignute i kirije, pa jednoiposoban stan, koji se do prije godinu i po iznajmljivao za 250 i 300, sada košta 450 do 500 eura. Rusi traže isključivo lijepe stanove, pristojne, gdje je namještaj nov i prijava na adresu im obavezna. Nepoznanica je koliko će ostati i koliko će ovaj odnos cijena i kirije da potraje. Žao mi je što su naši ljudi, prije svega studenti, u velikom problemu. Ne mogu naći stan i cijene daleko prevazilaze njihov budžet”, rekla je Sanja Rafajlović, direktorka “Real House” nekretnina.
Ipak, poslije objavljene mobilizacije u Rusiji, ovdje su stigli očigledno građani koji su sličniji našem prosječnom imovinskom statusu. Na Fejsbuk grupama za izdavanje stanove, u posljednjih mjesec dana, domove potražuju u 90 odsto slučajeva Rusi uz napomenu da nemaju veći budžet od 250 do maksimalno 300 eura za stan.
”Dobar dan. Potreban mali stan ili garsonjera sa internetom do 200 eura sa troškovima. Iz Rusije, nepušač, uredan, miran čovjek”, glasi jedan od stotine oglasa.
I u Nišu su nekretnine od proljetos poskupjele za više od 30 odsto. Najdrastičniji skok je kod starih stanova u užem i širem centru grada. Bogan Tripković, direktor agencije “Libo nekretnine”, kaže da je trenutno stala prodaja nekretnina jer su cijene “podivljale”.
”Nevjerovatno je da vlasnici za stan u centru Niša star više od 40 godina traže 1.500 ili 1.600 eura po kvadratu, a do ovog proljeća je cijena bila 1.200. Zato je trenutno prodaja stala, Nišlije nemaju toliko para”, objašnjava Tripković i dodaje da je i zakup stanova skuplji za oko 30 odsto, ali ne zbog Rusa, jer ih u Nišu nema mnogo, nego zato što je, kažu stanodavci, sve poskupjelo.
Programer Bojan Mitić kaže da je želio da kupi sebi stan, radi za američku firmu, ima solidnu platu i štedio je, ali cijene su preko 2.000 eura za kvadrat što je, ocjenjuje, nerealno.
”Pričekaću malo, tako mi svi savjetuju, pošto je haotično sadašnje stanje na tržištu nekretnina”, priča on.
I niški zakupci imaju probleme zbog viših cijena. Jedna od njih, Jasmina Petrović, priča da je do juna plaćala dvosoban stan 250 eura, ali joj je gazda tada povisio cijenu za 50 eura.
”Najgore je to što mi je već najavio da će od Nove godine cijena biti viša. Ne znam šta ću da radim, i ovako jedva plaćam. Sigurno je da ćemo da se selimo, mada je to loše jer je ćerka u ovom kraju stekla drugarice”, kaže Nišlijka.
Sudeći po prosječnoj cijeni kvadrata u prošloj godini, koja je za Beograd iznosila 1.895 eura, a u prvih šest mjeseci 2.565, nekretnine su poskupjele za gotovo 35 odsto. Međutim, prosjek čak ni kada se obračunava u sredinama sa velikim prometom, ne govori mnogo o stvarnom kretanju cijena jer je prevelika razlika između različitih djelova grada. Naime, prosjek se obračunava prema cijenama iz kupoprodajnih ugovora koji su sklopljeni u određenom periodu, pa je moguće da jedna veća transakcija “povuče” naviše ili da prodaja nekoliko starih kuća, za rušenje u nekom dijelu grada, bitno spusti prosjek u tom kraju.
Inače, u Beogradu prošle godine najviše prosječne cijene postignute su na opštini Stari grad, 2.666 eura po kvadratu, a najniže u Rakovici, 1.141 euro. U prvoj polovini ove, najviše novca davalo se za kvadrate na Savskom vencu, a tu je prosjek povukao novi kontingent iz kompleksa “Beograda na vodi”, gdje se prosječna cijena kreće preko 4.000 eura i ide čak i više od 6.000, dok je najjeftinija bila Grocka sa prosjekom od 1.092 eura za kvadrat.
BIH: U Sarajevu veća i tražnja i cijene, u Mostaru kvadrat kuće 500 eura
U starom dijelu Sarajeva, u mahali iz koje puca pogled na Čaršiju, na avlijskim vratima agent za nekretnine zadovoljno trlja ruke: kuća s okućnicom i garažom, na sprat, prodata je za 170.000 KM, što je oko 85.000 eura. I novi vlasnik je srećan, iako zna da kuću mora temeljno renovirati, ali baš je takvu tražio.
Kuće su u Sarajevu i dalje jeftinije od stanova, čije cijene u užem gradskom jezgru dosežu i do 3.000 eura po kvadratu. No, već na Grbavici cijene su prihvatljivije, kvadrat stana košta oko 2.000 eura, a na rubnim dijelovima, sve od naselja Alipašino Polje, pa do Dobrinje i Ilidže, cijene se kreću oko 1.250 eura. Zanimljivo i samo u Bosni i Hercegovini primjenjivo: u Istočnom Sarajevu, koje je praktično produžetak Dobrinje, ali je u drugom entitetu, Republici Srpskoj, kvadrat stana je oko 1.100 eura, pa to podstiče i novogradnju.
”U Sarajevu se malo gradi, jer se ne može doći do saglasnosti nadležnih, tako da imamo dva ili tri gradilišta, pa je i to jedan od razloga većih cijena i potražnje”, kaže Spaho Ljajić iz Agencije za nekretnine “SigenX”.
U poređenju s prošlom godinom, kažu agenti, cijene stanova su veće za oko 30 odsto, a kuće od 10 do 15 odsto, što struka pravda rastom cijena goriva, građevinskog materijala i ostalih sirovina. Ali i radne snage - majstora je sve manje, odlaze trbuhom za kruhom, pa investitori ne mogu obećati da će doći do stabilizacije cijena, tim prije što u BiH i dalje stanove kupuje ovdašnja dijaspora, onih sada već dva miliona ljudi koji su, što u ratu, što nakon Dejtonskog sporazuma, napustili zemlju.
Klijenti su i mladi bračni parovi, kažu u agencijama, objašnjavajući to ulaganjem u budućnost i svakako boljim rješenjem od najma stana za koji valja izdvojiti od 175 do 275 eura mjesečno, plus režije. Zainteresovanih ima i za iznajmljivanje stanova i kuća na 24 sata, cijene se kreću od 25 do 75 KM, zavisno od ugođaja i lokacije.
Banja Luka je pak jedno veliko gradilište, na čak 15 lokacija niču stambene zgrade i opet se žale na deficit u ponudi. Cijene stanova su od 1.400 eura po kvadratu u novogradnji, do 2.300 u strogom centru grada. Stariji stanovi su jeftiniji, ali zanimljivo je da je najam prilično skup: jednosoban stan je oko 250 eura (500 KM) za mjesec.
”Najviše kupuju mladi bračni parovi, manji dio plaćaju gotovinom, a ostatak putem kredita”, objašnjava Aleksandar Vuković iz banjalučke agencije za nekretnine “Kondo”.
Manji stanovi posebno su traženi u Mostaru. U gradu na Neretvi je trenutno aktuelno jedno gradilište, a u planu su još tri do kraja godine. Posebno je izražen interes za stari dio grada i oko Rondoa.
”Cijene su oko 2.500 KM (1.250 eura) po kvadratu”, objašnjava ljubazna agentica, koja nas upućuje i na najam: zavisi od lokacije, namještenosti, ali i starosti zgrade, a cijene variraju od 125 do 500 eura za velike stanove.
Najčešći kupci stanova su osobe starije životne dobi, potom slijede mladi bračni parovi, a na trećem mjestu je dijaspora. U Mostaru se, ističe, kuća može kupiti za 500 eura po kvadratu.
Prema podacima Agencije za statistiku BiH, u prvom kvartalu godine prodato je 627 novih stanova, a najskuplji, van urbanog područja, kupljen je na Jahorini, za više od pola miliona KM, odnosno više od 250.000 eura.
Hrvatska: Ne gradi se kao nekad, inflacija i euro dižu cijene
Godišnje se u Zagrebu proda oko 10.000 stanova, od čega oko 2.500 novih, a cijene su im nakon 2020. odletjele u nebo, nezavisno od zemljotresa i pandemije. U cijeloj Hrvatskoj, lani je prodato oko 30.000 stanova i apartmana, a vrijednost svih prodatih nekretnina (uključujući i zemljište) kretala se oko osam milijardi eura, ili 14 odsto hrvatskog BDP-a.
U Zagrebu su unazad godinu dana cijene stambenih kvadrata porasle 30 odsto na godišnjem nivou (prema 5 odsto u 2020). Službeno, Državni zavod za statistiku navodi da je prosjek ove godine useljenih novih stanova bio oko 2.500 eura, ali ljudi koji danas kupuju stanove kažu da ih po toj cijeni - nema.
Agenti za prodaju nekretnina pojašnjavaju da su cijene ove godine završenih i isporučenih stanova ugovorene u vrijeme dok su građevinari zakopavali prvu lopatu, dakle - na neviđeno.
Kupci su ih tada većinom i platili, jer se novi stanovi uglavnom kupuju gotovinom. Štaviše, odnedavno je praksa da se organizuju aukcije za stanove čim izvođač dobije građevinsku dozvolu, pa ko ponudi više.
Jedna tek planirana zgrada u novom zagrebačkom naselju Vrbani 3 - gdje su do 2019. čak i najmanji stanovi prodavani po cijeni od 2.500 eura po kvadratu, na aukciji je ovog ljeta planula za 5.000 eura po kvadratu.
Puno je to za zagrebačke plate, koje su nešto jače od državnog prosjeka od 1.000 eura i kreću se u prosjeku oko 1.250. Ima lokacija u glavnom gradu Hrvatske, gdje se kvadrati prodaju i po 8.000 eura.
Jagma za nekretninama dovodi se u vezu sa visokom inflacijom i nepostojećim kamatama na štednju po bankama, gdje stanovništvo drži oko 33 milijarde eura štednje.
No, pojedini stručnjaci snažan priliv keša u biznis sa nekretninama povezuju i sa pranjem novca, pa i vađenjem gotovine iz čarapa, uoči preuzimanja eura od januara iduće godine.
Cijene polovnih stanova su, prema državnoj statistici, skakale još i više - samo u Zagrebu od 2015. do prve polovine ove godine 75 odsto. Gradi se manje nego prije, pa i to diže cijenu starije gradnje.
No, uz inflaciju, cijene su pogurale i državne stambene subvencije za kupovinu stana na kredit (ali i gradnju kuće) koje se odobravaju od 2017. godine. Kupcima stanova mlađim od 45 godina (čak i ako imaju manji stan, te se obavežu da će ga prodati) država subvencionira 30 do 51 odsto rate kredita pet godina, a ako se u međuvremenu rodi dijete, subvencija se produžava još dvije godine.
Država tvrdi da je do sada u tim porodicama rođeno 5.300 djece. Subvencije je za sedam godina dobilo oko 28.000 kupaca stanova, čije će rate kredita država subvencionisati sa gotovo 300 miliona eura.
Problem sa subvencijama je što su one podigle cijene stanova, negdje i udvostručile, pa su kupci dobijeno kroz subvencije izgubili kroz cijene. Najbolje su prošli oni koji su među prvima dobili pomoć, jer su stanove kupovali po povoljnim cijenama, uz znatno niže kamate od tada tržišnih. Ljetos odobreni krediti imali su efektivnu kamatnu stopu od svega dva odsto. Kad je projekat krenuo, potražnja za stambenim kreditima je bila mala, pa se njime pomoglo i bankama.
Danas se, tvrde u Poreskoj upravi, svaki drugi stan kupuje gotovinom, dosta je i stranaca na tržištu, posebno u Istri, gdje je gotovo svaki drugi kupac stranac, a drugdje uz more svaki treći ili četvrti.
Specifičnost hrvatskog tržišta nekretnina je ta da se većina transakcija - 80 odsto, odvija u Zagrebu (koji inače liječi rane dobijene u zemljotresu, pa su stanovi u centru grada sve manje atraktivni i uglavnom se ne prodaju), te mjestima uz more.
Top destinacije su Dubrovnik, Rovinj, Split i Opatija, gdje je lani prodata medijalna cijena stana/apartmana bila od 2.500 do 2.000 eura, prema podacima iz kupoprodajnih ugovora.
Medijalna cijena znači da je polovina prodatih nekretnina išla ispod te cijene, a druga polovina iznad. Pet odsto najskupljih apartmana u Dubrovniku i okolini lani je prodato po cijeni većoj od 4.400 eura po kvadratu.
Hrvatima koji žive od svoje plate i zarade, te su cijene više nego nepovoljne, pa je indeks priuštivosti iznad 30 odsto (kada za kvadratni metar stana morate izdvojiti 30 odsto godišnje plate sredine u kojoj se kupuje stan) u Dubrovniku, Baškoj Vodi, Hvaru i Rovinju. U Zagrebu je za kvadrat lani kupljenog stana trebalo izdvojiti 15 odsto prosječne godišnje plate, a u najpovoljnijem Vukovaru samo dva odsto.
Stanovi se kupuju i za iznajmljivanje, a brojni ekonomisti upozoravaju da na rast cijena utiče i činjenica da ne postoji porez na nekretnine ili je on mali.
Recimo, ljudi koji iznajmljuju apartmane turistima, godišnje po ležaju uglavnom plaćaju 20 do 40 eura godišnjeg poreza. Stoga je došlo do poplave ponude apartmana, pa se neke sredine žale na prebukiranost. Nema ni poreza na imovinu, odnosno drugi, treći i svaki dalji stan, jer se nijedna stranka ne usuđuje da ga uvede. Tačan broj podstanara niko ne zna, mnogi Zagrepčani iznajmljuju stanove na dan, a cijena podstanarskih stanova kreće se od 400 eura za garsonjere naviše, zavisno od lokacije i veličine. Posljednjih mjeseci potražnju, pa i cijene, dižu i brojni Ukrajinci i Rusi.
Zagrebački agenti za nekretnine ističu da stanove od 50-ak kvadrata izbjeglicama iz Ukrajine iznajmljuju po 600 eura bez problema, dok su mlađe pridošlice iz Rusije, koji bježe od mobilizacije, slabijih platežnih mogućnosti.
Istraživanje sprovele redakcije dnevnih listova Danas (Srbija), Večernji list (Hrvatska), Oslobođenje (Bosna i Hercegovina) i Vijesti (Crna Gora)
Bonus video:
